Energetisch sanierungsbedürftige Gebäude und der Herbst 2026: Ist die Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung die legale Lösung für Gastgeber?

Seit dem 1. Januar 2025 durchlebt der französische Mietwohnungsmarkt beispiellose Turbulenzen. Mit Inkrafttreten des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes ist die Vermietung von als G eingestuften Wohneinheiten als Hauptwohnsitz streng untersagt. Diese radikale Maßnahme zielt darauf ab, die sogenannten energetischen Altbauten, die „Passoire thermique“, vom Mietmarkt zu verdrängen. Angesichts dieser Situation stehen viele Vermieter vor einer Sackgasse und fürchten die kommenden Fristen. Bei Roomlala beobachten wir täglich die wachsende Besorgnis unserer Community von Gastgebern. Glücklicherweise zeichnet sich zum Start des neuen Studienjahres eine legale und besonders vorteilhafte Alternative ab: die Unterkunft beim Gastgeber. Aber wie genau wird die Gesetzgebung in Bezug auf den Energieausweis (DPE) 2026 angewendet? Ist dies die Wundelösung, um weiterhin Mieteinnahmen zu generieren, ohne umfangreiche energetische Sanierungsarbeiten durchführen zu müssen? Wir entschlüsseln für Sie alle gesetzlichen Feinheiten dieser Praxis, um Sie sicher zu begleiten.

Klimaschutzgesetz und energetische Altbauten: Was sich mit dem DPE 2026 ändert

Um die aktuellen Herausforderungen zu verstehen, ist es wichtig, sich auf die Grundlagen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes zu besinnen. Sein Ziel ist klar: Die Bekämpfung der Energiearmut durch den schrittweisen Ausschluss der energieintensivsten Wohnungen vom Mietmarkt. Seit Anfang 2025 ist es formell untersagt, einen neuen Mietvertrag zu unterzeichnen oder einen bestehenden Mietvertrag für eine gesamte Wohneinheit zu verlängern, die im Energieausweis (DPE) als G eingestuft ist, sofern sie den Hauptwohnsitz des Mieters darstellt. Dieses Verbot wird ab 2028 auf Wohnungen der Klasse F ausgeweitet, was den Druck auf Eigentümer weiter erhöht. Der DPE 2026 ist somit Teil einer entscheidenden Phase, in der die Energiewende für traditionelle Vermieter keine Option mehr, sondern eine strenge gesetzliche Verpflichtung ist.

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Der Begriff „energetische Altbau-Wohnung“ steht nun im Mittelpunkt aller immobilienwirtschaftlichen Bedenken. Eine Wohnung wird als energetisch unzureichend eingestuft, wenn sie einen übermäßigen Energieverbrauch aufweist, was für den Mieter in exorbitanten Heizkosten und einem stark eingeschränkten Wohnkomfort resultiert. Die öffentlichen Behörden haben über das Ministerium für ökologischen Wandel diesen restriktiven Zeitplan eingeführt, um Sanierungen zu erzwingen. Diese Politik des Zwangs hat jedoch erhebliche Kollateraleffekte. Viele Kleinvermieter, die nicht über die finanziellen Mittel verfügen, um eine Außendämmung vorzunehmen oder ihre Heizungsanlage vollständig auszutauschen, ziehen ihre Immobilie lieber vom Markt zurück. Dies führt zu einer beispiellosen Anspannung auf dem Mietmarkt, insbesondere in den großen französischen Universitätsstädten.

Bei Roomlala beobachten wir, dass diese Verknappung des Angebots die Mieter, die ein Dach über dem Kopf suchen, direkt trifft. Hier gewinnt die Regulierung für studentische Mietverhältnisse 2026 an Bedeutung. Studenten sind die ersten Opfer dieser Knappheit an kleinen Räumen (Studios und 1-Zimmer-Wohnungen), die historisch gesehen am schlechtesten im DPE abschneiden. Angesichts dieser alarmierenden Feststellung hat das Gesetz glücklicherweise differenzierte rechtliche Rahmenbedingungen je nach Art der Vermietung vorgesehen. Es ist von größter Bedeutung zu verstehen, dass die strengen Regeln, die für eine als Ganzes vermietete Wohnung gelten, nicht identisch anwendbar sind, wenn es darum geht, den eigenen Wohnraum zu teilen. Es ist diese grundlegende rechtliche Nuance, die neue Perspektiven für selbstnutzende Eigentümer eröffnet.

Der strenge Zeitplan der Vermietungsverbote

Der Zeitplan der Regierung lässt keinen Raum für Zweifel. Nach dem seit 2022 geltenden Mietstopp für energetische Altbauten (Klassen F und G) betrifft das Vermietungsverbot nun 2025 die G-Wohnungen. 2028 folgen die Wohnungen der Klasse F und 2034 die der Klasse E. Dieser Zeitplan gilt unerbittlich für gesamte Wohnungen, die leer oder möbliert als Hauptwohnsitz vermietet werden. Für einen Vermieter, dessen Wohnung heute als G eingestuft ist, wird 2026 ein verlorenes Jahr, wenn er keine Arbeiten in Auftrag gibt. Er kann weder einen neuen klassischen 9-monatigen Studentenmietvertrag noch einen einjährigen verlängerbaren Vertrag unterzeichnen. Die Sanktion bei Nichteinhaltung ist streng: Der Mieter kann eine Mietminderung oder sogar die Durchführung der Arbeiten unter Androhung eines Zwangsgeldes durch den Richter verlangen.

Auswirkungen auf die Regulierung studentischer Mietverhältnisse 2026

Die Regulierung studentischer Mietverhältnisse 2026 leidet voll unter diesen Verboten. Der klassische Studentenmietvertrag mit einer Laufzeit von 9 Monaten wird vom Gesetz als Mietvertrag für einen Hauptwohnsitz betrachtet. Folglich unterliegt er denselben Anforderungen an die energetische Angemessenheit wie ein klassischer Mietvertrag. Wenn Sie zum Semesterbeginn 2026 ein unabhängiges Studio der Klasse G an einen Studenten vermieten, handeln Sie rechtswidrig. Die gesamte Wohneinheit muss für diese Art von Vertrag zwingend mindestens Klasse F vorweisen. Dies ist eine entscheidende Information, die wir unseren Nutzern häufig in Erinnerung rufen: Der Schutz des studentischen Mieters steht an erster Stelle, und der Gesetzgeber macht keine Zugeständnisse bei der Energieeffizienz ganzer Wohnungen, selbst nicht bei verkürzten Laufzeiten für das akademische Jahr.

Unterkunft beim Gastgeber: Eine Ausnahme von der DPE-Regel?

In diesem angespannten rechtlichen Kontext offenbart die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber ihr volles Potenzial. Für die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber gilt ein besonderer Status, der der breiten Öffentlichkeit oft unbekannt ist. Die goldene Regel lautet: Die Vermietung eines Zimmers innerhalb Ihres Hauptwohnsitzes ist von der Erstellung eines individuellen DPE für das Zimmer selbst befreit, vorausgesetzt, die Fläche des vermieteten Zimmers beträgt weniger als 14 Quadratmeter. In diesem speziellen Fall ist der allgemeine DPE Ihrer Hauptwohnung maßgebend. Sie müssen keinen Gutachter beauftragen, um das Zimmer des Studenten spezifisch zu bewerten. Diese administrative Vereinfachung ist ein echtes Aufatmen für Gastgeber.

Darüber hinaus hat die jüngste gesetzliche Entwicklung die Attraktivität dieses Modells gestärkt. Das im November 2024 erlassene „Loi Le Meur“ hat die Regeln für touristisch möblierte Unterkünfte (wie Airbnb) erheblich verschärft, indem es ihnen insbesondere Quoten und strenge DPE-Pflichten auferlegt hat. Das Zimmer beim Gastgeber entzieht sich jedoch vollständig dieser strengen Definition der touristischen möblierten Unterkunft. Durch die Vermietung eines Zimmers in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz werden Sie im Sinne dieses neuen Gesetzes nicht als Betreiber einer touristischen möblierten Unterkunft angesehen. Das bedeutet, dass Sie bei kurzfristigen Vermietungen von den neuen DPE-bedingten Vermietungsverboten befreit sind, die traditionelle Investoren treffen. Dies ist eine wichtige legale Möglichkeit, Zusatzeinkommen zu erzielen, ohne durch die zunehmend strafenden lokalen Regulierungen blockiert zu werden.

Bei Roomlala fördern wir diese Praxis, da sie den sozialen Zusammenhalt stärkt und die Nutzung des bestehenden Gebäudebestands optimiert. Anstatt ein Zimmer leer stehen zu lassen, stellt der Gastgeber es einem Mieter zur Verfügung und trägt so zum kollektiven Bemühen gegen die Wohnungskrise bei. Es ist jedoch wichtig, sein Mietprojekt gut zu strukturieren, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben. Die Art des Mietvertrags, den Sie Ihrem Mieter unterzeichnen lassen, bestimmt direkt die energetischen Regeln, die für Ihre Wohnung gelten. Dies ist keine Gesetzeslücke, sondern eine intelligente Anwendung der geltenden Texte, die darauf ausgelegt ist, den Wohnraum des Gastgebers zu schützen und gleichzeitig eine flexible Unterkunftslösung anzubieten.

Studentenmietvertrag vs. kurzfristige Vermietung: Was ist der Unterschied beim DPE?

Es ist entscheidend, zwischen der Art des von Ihnen angebotenen Mietvertrags zu unterscheiden. Wie bereits erwähnt, wird das Zimmer bei einem klassischen 9-monatigen Studentenmietvertrag zum Hauptwohnsitz des Studenten. In diesem Szenario unterliegt die gesamte Wohnung (Ihr Haus oder Ihre Wohnung) weiterhin den Kriterien der energetischen Angemessenheit. 2026 darf Ihre gesamte Wohnung also nicht als G eingestuft sein. Wenn Sie sich hingegen für kurzfristige Vermietungen entscheiden (einige Wochen, monatsweise außerhalb des Hauptwohnsitzes oder gelegentliche berufliche Aufenthalte), umgehen Sie die strengen DPE-Blockaden im Zusammenhang mit dem Hauptwohnsitz.

Hier sind die wichtigsten Unterschiede je nach Vertragsart:

• Der 9-monatige Studentenmietvertrag: stellt den Hauptwohnsitz dar. Die gesamte Wohnung unterliegt dem DPE und darf 2026 nicht als G eingestuft sein.
• Der Mobilitätsmietvertrag (1 bis 10 Monate): konzipiert für vorübergehende Aufenthalte, bietet er mehr Flexibilität gegenüber den strengen Verboten für den Hauptwohnsitz.
• Die kurzfristige Vermietung (touristisch oder gelegentlich): entzieht sich vollständig den DPE-Zwängen und den Quoten des „Loi Le Meur“, ideal für energetische Altbauten.

Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Eigentümerin eines als G eingestuften Hauses in Lille. Sie kann zum Semesterstart 2026 keinen 9-monatigen Studentenmietvertrag unterzeichnen. Sie kann jedoch ihr Zimmer monatsweise über Roomlala an Auszubildende oder internationale Studenten bei kurzen Sprachaufenthalten vermieten, da diese Verträge nach dem Gesetz von 1989 keinen Hauptwohnsitz begründen.

Vorsicht vor der Falle mit dem separaten Eingang

Dies ist einer der wichtigsten Punkte, auf die wir bei Roomlala hinweisen. Damit der Raum rechtlich als Zimmer beim Gastgeber betrachtet wird, muss der Zugang zu diesem Zimmer zwingend über den Haupteingang Ihres Wohnsitzes erfolgen. Wenn Sie einen Raum im Erdgeschoss oder in Ihrem Garten mit einem separaten Eingang eingerichtet haben, der direkt auf die Straße oder nach draußen führt, ändert sich die Lage radikal. In den Augen des Gesetzes wird dieser Raum als gesamte Wohneinheit (ein Nebengebäude oder Studio) umqualifiziert. Er verliert sofort seinen Schutzstatus als Zimmer beim Gastgeber und unterliegt den strengen Verboten für energetische Altbauten. Wenn dieses Nebengebäude als G eingestuft ist, ist die Vermietung als Hauptwohnsitz 2026 völlig untersagt. Stellen Sie also sicher, dass Ihr Mieter tatsächlich Ihren Eingang nutzt und sich in den Gemeinschaftsbereichen Ihres Wohnsitzes bewegt.

Die zwingenden Kriterien für die Angemessenheit bei der Unterkunft beim Gastgeber

Auch wenn die Regulierung bei der Energieeffizienz für kurzfristige Vermietungen oder Zimmer unter 14 m2 flexibler ist, bleibt sie bei den grundlegenden Angemessenheitskriterien kompromisslos. Ein Zimmer bei sich zu Hause zu vermieten, bedeutet nicht, irgendetwas zu vermieten. Der Gesetzgeber legt über die Merkblätter von Service-public.fr strenge Standards fest, um die Gesundheit und Sicherheit des Mieters zu gewährleisten. Als verantwortungsbewusste Plattform sorgt Roomlala dafür, dass jede Anzeige diese grundlegenden Voraussetzungen erfüllt. Das erste Kriterium betrifft die Abmessungen des Raums. Das vermietete Zimmer muss eine Wohnfläche von mindestens 9 Quadratmetern bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern bieten. Alternativ wird ein Wohnvolumen von 20 Kubikmetern toleriert, aber die 9-m2-Regel bleibt der gängigste und am einfachsten zu überprüfende Standard.

Neben der Fläche ist die Bewohnbarkeit des Raums von unverzichtbaren Komfortelementen abhängig. Das Zimmer muss zwingend über ein Fenster nach außen verfügen, um eine ausreichende natürliche Beleuchtung und eine angemessene Belüftung zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen zu gewährleisten. Ein fensterloser Raum kann, selbst wenn er geräumig ist, rechtlich nicht als Zimmer vermietet werden. Zudem muss der Mieter freien und ständigen Zugang zu den wesentlichen Annehmlichkeiten Ihrer Wohnung haben. Dies umfasst den Zugang zu Trinkwasser, Strom, einem funktionierenden Heizsystem sowie zu angemessenen sanitären Anlagen (Toilette und Badezimmer). Diese Einrichtungen können mit Ihnen geteilt werden, was übrigens das Prinzip des Wohnens beim Gastgeber ausmacht, sie dürfen jedoch keinen missbräuchlichen Einschränkungen unterliegen.

Zusammenfassend sind dies die unverzichtbaren Kriterien für die legale Vermietung Ihres Zimmers:

• Eine Mindestfläche: mindestens 9 m2 bei einer Deckenhöhe von 2,20 m.
• Eine Öffnung nach außen: zwingendes Vorhandensein eines Fensters für Belüftung und natürliches Licht.
• Zugang zu Versorgungsanschlüssen: Strom gemäß Norm und funktionierendes Heizsystem.
• Zugängliche sanitäre Anlagen: freier Zugang zu Trinkwasser, Toiletten und einem Badezimmer.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung dieser Verpflichtungen. Stellen Sie sich vor, Marc möchte ein altes Dienstmädchenzimmer unter dem Dach seines Hauses vermieten. Der Raum misst am Boden 12 m2, aber aufgrund der Dachschräge beträgt die Fläche, deren Höhe 2,20 m überschreitet, nur 7 m2. Rechtlich erfüllt dieser Raum nicht das Kriterium der Wohnfläche von 9 m2 (Carrez-Gesetz) und kann daher nicht im aktuellen Zustand vermietet werden, auch wenn er über ein Fenster und Strom verfügt. Es liegt in der Verantwortung des Eigentümers, die Konformität seines Eigentums vor der Online-Stellung sicherzustellen.

Es ist auch von grundlegender Bedeutung daran zu erinnern, dass das Zimmer kein offensichtliches Risiko für die körperliche Sicherheit oder Gesundheit des Mieters darstellen darf. Bei Roomlala bestehen wir auf der Wichtigkeit, den Zustand der Steckdosen, das Fehlen von Schädlingen und die gute Schalldämmung des Zimmers zu überprüfen. Ein Mieter, der sich in seinem persönlichen Bereich sicher und wohl fühlt, ist die Garantie für ein ruhiges und erfolgreiches Zusammenleben.

Studienbeginn 2026: Rechtliche Konformität und Steuervorteile vereinen

Einer der größten Vorteile der Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber liegt neben der Flexibilität gegenüber dem DPE 2026 in der äußerst anreizenden Besteuerung. Um Eigentümer dazu zu ermutigen, ihre Türen zu öffnen und die studentische Wohnungskrise zu lindern, behält der französische Staat eine besonders vorteilhafte Regelung zur Einkommensteuerbefreiung bei. Für den Studienbeginn 2026 bleibt die Vermietung eines Zimmers zu Hause steuerlich sehr attraktiv, vorausgesetzt, bestimmte jährliche Mietobergrenzen werden eingehalten. Diese Obergrenzen werden jährlich von der Steuerbehörde neu bewertet. Damit die erzielten Mieteinnahmen 2026 vollständig steuerfrei sind, dürfen sie in der Region Île-de-France 206 Euro pro Quadratmeter pro Jahr und im restlichen Frankreich 152 Euro pro Quadratmeter pro Jahr nicht überschreiten.

Es ist wichtig zu verstehen, wie diese Berechnung anzuwenden ist, um Ihre Rentabilität rechtlich einwandfrei zu optimieren. Diese Obergrenze betrifft die Kaltmiete. Nehmen wir einen konkreten Anwendungsfall: Sie wohnen in Bordeaux (restliches Frankreich) und vermieten ein 15 Quadratmeter großes Zimmer an eine Studentin. Die jährliche Obergrenze für den Anspruch auf Befreiung beträgt 15 m2 multipliziert mit 152 Euro, also 2.280 Euro pro Jahr. Dies entspricht einer monatlichen Kaltmiete von maximal 190 Euro. Wenn Sie Ihre Miete auf diesen Betrag oder darunter festlegen, müssen Sie keinen einzigen Cent Steuern auf diese Mieteinnahmen zahlen und müssen sie nicht einmal in Ihren klassischen Immobilieneinkünften angeben. Dies ist ein erheblicher finanzieller Netto-Vorteil gegenüber einer traditionell hoch besteuerten Vermietung.

Denken Sie schließlich daran, dass diese Steuervorteile an eine genaue Deklaration gebunden sind. Auch wenn Sie dank der Einhaltung der Obergrenzen von Steuern befreit sind, ist es manchmal notwendig, diese Einkünfte in bestimmten Abschnitten Ihrer jährlichen Steuererklärung zu erwähnen, je nach Entwicklung der Steuerformulare. Wir empfehlen Ihnen, immer das Merkblatt der Steuerbehörden des laufenden Jahres zu konsultieren oder einen Steuerberater hinzuzuziehen, um Ihr Vorgehen zu 100 % abzusichern.

Bei Roomlala sind wir überzeugt, dass dieser rechtliche und steuerliche Rahmen das Zimmer beim Gastgeber zur Lösung der Zukunft für Eigentümer gegenüber den Herausforderungen der Energiewende macht. Sie vermeiden nicht nur Sanktionen im Zusammenhang mit energetischen Altbauten, wenn Sie sich für die richtigen Formate kurzfristiger Vermietungen entscheiden, sondern profitieren auch von einem nicht unerheblichen Steuervorteil. Unsere Plattform vereinfacht alle Ihre Schritte: von der sicheren Kontaktaufnahme mit vertrauenswürdigen Mietern bis zur Unterzeichnung von digitalen Verträgen, die an Ihre spezifische Situation angepasst sind. Indem Sie heute die Regeln des DPE 2026 vorwegnehmen, verwandeln Sie eine gesetzliche Verpflichtung in eine echte menschliche und finanzielle Chance, während Sie der neuen Studentengeneration ein warmes und legales Wohnumfeld bieten.