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Seit einigen Jahren erzittert der französische Immobilienmarkt im Rhythmus der energetischen Reformen. Angesichts der Verschärfung der Vorschriften stehen viele Eigentümer hilflos vor der Unmöglichkeit, ihre Immobilie zu vermieten. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Gastgeber, die nach zuverlässigen und gesetzeskonformen Lösungen suchen, um weiterhin Einkünfte zu erzielen. Das Verbot für die Vermietung von energetisch mangelhaften Immobilien ab 2026 hält den Druck auf Vermieter von gesamten Unterkünften hoch. Es gibt jedoch eine besonders interessante und vollkommen legale Alternative: die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz. Lassen Sie uns gemeinsam entschlüsseln, wie diese Lösung es Ihnen ermöglicht, die mit dem DPE verbundenen Hindernisse geschickt zu umgehen und gleichzeitig Mietern auf der Suche nach einer Unterkunft zu helfen.
Das Verbot der Vermietung von energetisch mangelhaften Immobilien 2026 verstehen
Der unerbittliche Zeitplan des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes
Das Klimagesetz für die Vermietung hat einen extrem strengen Rahmen geschaffen, um den französischen Immobilienbestand zu sanieren. Seit dem 1. Januar 2025 ist es formell verboten, gesamte Unterkünfte, die als G eingestuft sind, auf dem Markt für Hauptwohnsitzmietverträge anzubieten. Diese Maßnahme zielt darauf ab, energetisch mangelhafte Immobilien (sog. „Wärmesiebe“) auszurotten – Unterkünfte mit extrem hohem Energieverbrauch, die Haushalte finanziell stark belasten und die Umwelt schädigen. Das Verbot der Vermietung von solchen Immobilien ab 2026 bestätigt und verlängert diesen strengen Ausschluss vom Mietmarkt für die schlechteste Kategorie energetisch ineffizienter Unterkünfte.
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Parallel zu diesem Vermietungsverbot unterliegen Eigentümer von Immobilien der Klassen F und G auch erheblichen finanziellen Einschränkungen. Tatsächlich sind die Mieten für diese energetisch mangelhaften Immobilien seit August 2022 streng eingefroren. Es ist daher unmöglich, die Miete zwischen zwei Mietern oder bei einer Mietvertragsverlängerung zu erhöhen, was die Mietrendite schlecht gedämmter Immobilien erheblich schmälert. Bei Roomlala stellen wir fest, dass diese Maßnahmen viele Eigentümer dazu bewegen, ihre Immobilien vom klassischen Markt zurückzuziehen.
Die gute Nachricht für 2026: die Reform des Stromkoeffizienten
Das Jahr 2026 bringt jedoch für einige Eigentümer einen unerwarteten Hoffnungsschimmer. Seit dem 1. Januar 2026 ist eine wesentliche Reform der Berechnung des Energieausweises (DPE) in Kraft. Diese von der Regierung beschlossene Reform betrifft spezifisch die Senkung des Umrechnungskoeffizienten für Strom, der von 2,3 auf 1,9 gesenkt wurde. Diese technische Änderung der Berechnungsmethode hat direkte und unmittelbare Auswirkungen auf die Endbewertung vieler Unterkünfte.
Was bedeutet das konkret? Nehmen wir das Beispiel von Herrn Martin, Eigentümer einer 40 Quadratmeter großen Wohnung, die ausschließlich mit Strom beheizt wird. Ende 2025 war seine Immobilie als G eingestuft, was sie für die Vermietung ungeeignet machte. Dank der Reform des Koeffizienten im Jahr 2026 wird seine Wohnung automatisch in die Klasse F hochgestuft, ohne dass er auch nur einen Cent für Renovierungsarbeiten ausgeben musste. Obwohl die Miete eingefroren bleibt, ermöglicht ihm diese Entwicklung, dem strikten Vermietungsverbot zu entgehen und seine Immobilie völlig legal wieder auf den Markt zu bringen.
Das Zimmer beim Gastgeber: eine legale Alternative zum DPE
Die spezifischen Regeln für den DPE bei einer Unterkunft beim Gastgeber
Wenn Ihr Hauptwohnsitz schlecht eingestuft ist und Sie zögern zu vermieten, stellt die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber eine hervorragende Ausweichlösung dar. Die Gesetzgebung unterscheidet klar zwischen der Vermietung einer gesamten, unabhängigen Unterkunft und der Vermietung eines Zimmers in Ihrem eigenen Zuhause. Der DPE für ein Zimmer beim Gastgeber profitiert von einer nennenswerten Flexibilität: Die Vermietung eines Zimmers unterliegt in der Regel nicht der Verpflichtung, einen eigenen, exklusiven DPE nur für diesen Raum vorzulegen.
In den meisten Fällen ist der allgemeine DPE Ihres Hauptwohnsitzes ausreichend, sofern die vermietete Fläche weniger als 14 Quadratmeter beträgt und keine unabhängige Wohneinheit darstellt. Noch wichtiger ist: Da die Vermietung eines Zimmers im Hauptwohnsitz nicht denselben Sanktionen wie bei eigenständigen Unterkünften unterliegt, können Sie legal einen Mieter in Ihrem Gästezimmer aufnehmen, selbst wenn das Gebäude insgesamt als G eingestuft ist. Dies ist eine wertvolle gesetzliche Ausnahme, die das Zusammenleben und die Optimierung des vorhandenen Raums fördert.
Warum die Vermietung eines Zimmers im Hauptwohnsitz laut DPE vorteilhaft ist
Die Entscheidung für die Vermietung eines Zimmers bei sich zu Hause bietet viele Vorteile, die über die bloße Umgehung der DPE-Einschränkungen hinausgehen. Finanziell gesehen ermöglicht es Ihnen, ein regelmäßiges Zusatzeinkommen zu erzielen, das oft steuerfrei ist, solange die Miete innerhalb der von der Finanzbehörde festgelegten Obergrenze bleibt (angemessene Miete). Bei Roomlala sehen wir Tausende von Eigentümern, die durch diese sichere monatliche Rente ihre Kosten decken oder ihre Freizeit finanzieren, während sie gleichzeitig ein ungenutztes Zimmer in ihrem Haus aufwerten.
Nehmen wir ein sehr häufiges Anwendungsbeispiel: Sie besitzen ein großes Haus aus den 1970er Jahren, eingestuft als G, aus dem die Kinder ausgezogen sind. Anstatt Dämmarbeiten von außen für Zehntausende von Euro durchführen zu lassen, um das gesamte Haus vermieten zu können, entscheiden Sie sich, zwei Zimmer an Studenten zu vermieten. Sie erweisen der lokalen Gemeinschaft angesichts der Wohnungsnot einen großen Dienst, überwinden die Einsamkeit und tun dies in einem vollkommen legalen und sicheren Rahmen.
Die zwingend einzuhaltenden Kriterien für eine angemessene Unterkunft
Fläche, Höhe und erforderliche Ausstattung
Achtung: Auch wenn die DPE-Regelungen für ein Zimmer beim Gastgeber flexibler sind, bleiben die gesetzlichen Kriterien für eine „angemessene Unterkunft“ kompromisslos. Damit ein Zimmer legal vermietet werden kann, muss es zwingend strenge Normen erfüllen. Die Mindestfläche des Raums muss nach dem Gesetz Carrez 9 Quadratmeter betragen, bei einer Deckenhöhe von mindestens 2,20 Metern. In bestimmten Fällen kann auch ein Wohnvolumen von 20 Kubikmetern als Nachweis dienen.
Darüber hinaus muss das Zimmer über ein Fenster verfügen, das Zugang zu natürlichem Licht bietet und für eine ausreichende Belüftung sorgt. Das Heizsystem, ob zentral oder als fest installierte Zusatzheizung, muss eine Mindesttemperatur von 18 Grad Celsius in der Raummitte ermöglichen. Zum Beispiel ist der Ausbau eines fensterlosen Kellers oder eines ungedämmten Dachbodens ohne Dachfenster gesetzlich verboten, da dies nicht den Kriterien für eine angemessene Unterkunft entspricht – unabhängig von allen DPE-Fragen.
Die Falle der Qualifizierung als eigenständige Unterkunft
Es gibt einen entscheidenden Punkt, auf den wir bei Roomlala immer wieder hinweisen: die rechtliche Grenze zwischen einem Zimmer beim Gastgeber und einer unabhängigen Wohneinheit. Wenn das Zimmer, das Sie anbieten, einen vollkommen unabhängigen Eingang zu Ihrem Hauptwohnsitz hat (z. B. einen direkten Zugang über den Garten) und eigenständig ausgestattet ist (mit eigener Kochnische und eigenen, nicht geteilten sanitären Anlagen), läuft es Gefahr, rechtlich als eigenständige Unterkunft, wie ein Studio oder ein Nebengebäude, umqualifiziert zu werden.
In diesem Fall fällt der Hammer: Diese umqualifizierte Unterkunft unterliegt sofort dem Klimagesetz für die Vermietung. Wenn sie als G eingestuft ist, gilt das Verbot der Vermietung von energetisch mangelhaften Immobilien ab 2026 uneingeschränkt für dieses Nebengebäude. Um die Vorteile eines Zimmers beim Gastgeber zu behalten, ist es unerlässlich, dass der Mieter mindestens einen Teil der Wohnräume oder der Ausstattung (wie die Küche oder das Hauptbad) mit Ihnen teilt, was bestätigt, dass er tatsächlich in Ihrem Haushalt lebt.
Wie Sie die Vermietung Ihres Zimmers mit Roomlala verwalten
Den richtigen Mietvertrag wählen
Auch wenn Sie jemanden unter Ihrem eigenen Dach aufnehmen und eine gesellige Atmosphäre wünschen, bleibt ein schriftlicher Mietvertrag absolut obligatorisch. Das Gesetz schreibt vor, die Vereinbarung zu formalisieren, um beide Parteien zu schützen. Je nach Profil Ihres Mieters stehen Ihnen verschiedene Optionen zur Verfügung. Der 9-monatige Studentenmietvertrag ist am beliebtesten: Er deckt genau das akademische Jahr ab und ermöglicht es Ihnen, Ihr Zimmer im Sommer zurückzubekommen, um Ihre Familie oder Touristen zu empfangen.
Wenn Sie an einen beruflich reisenden Fachmann oder einen Praktikanten vermieten, ist der Mobilitätsmietvertrag (mit einer Dauer von 1 bis 10 Monaten, nicht verlängerbar) eine hervorragende Alternative. Für eine längere Mietdauer ist schließlich der klassische, verlängerbare Ein-Jahres-Mietvertrag für möblierten Wohnraum sehr gut geeignet. Bei Roomlala stellen wir Ihnen Vertragsmuster zur Verfügung, die den neuesten geltenden Vorschriften entsprechen und Ihnen bei der Unterzeichnung volle Sicherheit garantieren.
Einen Studenten zum Semesterbeginn willkommen heißen: ein Praxisbeispiel
Um die Einfachheit des Vorgehens zu veranschaulichen, stellen wir uns vor, Sie möchten zum nächsten Semesterbeginn im September einen Studenten aufnehmen. Sie haben überprüft, dass Ihr Zimmer 12 Quadratmeter groß ist, über ein Fenster verfügt und gut beheizt ist. Sie veröffentlichen Ihre Anzeige bei Roomlala mit nur wenigen Klicks. Sie müssen sich nicht darum kümmern, einen spezifischen DPE für dieses Zimmer zu erstellen, da Sie Ihre Küche und Ihr Badezimmer mit dem Mieter teilen.
Sie erhalten schnell die Bewerbung von Lucas, einem Studenten im ersten Jahr. Dank des sicheren Nachrichtensystems von Roomlala tauschen Sie sich mit ihm aus, um sicherzustellen, dass Ihre Lebensstile kompatibel sind. Sie unterzeichnen einen 9-monatigen Studentenmietvertrag. Lucas profitiert von einer erschwinglichen und gemütlichen Unterkunft, und Sie erhalten eine Miete, die Ihnen hilft, mit der Inflation fertig zu werden, während Sie trotz der Tatsache, dass Ihr Haus insgesamt ein „Wärmesieb“ ist, den gesetzlichen Rahmen strikt einhalten. Dies ist eine Win-Win-Lösung, die wir täglich mit Stolz fördern.
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