Angespannte Wohnungsmärkte in Spanien (Herbst 2026): Ist die Vermietung von Zimmern von der Mietpreisbremse ausgenommen?

Der Herbst 2026 markiert einen entscheidenden Wendepunkt für den spanischen Immobilienmarkt. Mit der Ankündigung der Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte (zonas tensionadas) stellen sich viele spanische Gastgeber und internationale Investoren berechtigte Fragen zur Rentabilität ihrer Immobilien. Angesichts immer strengerer Vorschriften für die Vermietung der gesamten Unterkunft zeichnet sich eine Lösung ab: die Vermietung von Einzelzimmern.

Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern dabei, ihre Mieteinnahmen zu optimieren und gleichzeitig die Gesetze gewissenhaft einzuhalten. Die gute Nachricht ist, dass das Modell der Unterkunft beim Gastgeber oder der Wohngemeinschaft pro Zimmer im Vergleich zur klassischen Vermietung einer kompletten Wohnung nach wie vor eine bemerkenswerte rechtliche Flexibilität bietet.

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In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie die Herausforderungen der Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte in Spanien 2026. Wir werden erläutern, warum und wie die Vermietung eines Teils Ihrer Unterkunft in der Regel den auferlegten Mietpreisobergrenzen entgeht, und gleichzeitig auf regionale Besonderheiten hinweisen, insbesondere in Katalonien, damit Sie sicher und unbesorgt vermieten können.

Die Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte in Spanien 2026: Was sich diesen Herbst ändert

Das Konzept der 'zonas tensionadas' (angespannte Wohnungsmärkte) wurde eingeführt, um einen Immobilienmarkt unter starkem Druck zu regulieren, auf dem die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Im Herbst 2026 vergrößert sich die Landkarte dieser Zonen erheblich. Die Regierung hat offiziell die Aufnahme weiterer Gemeinden bestätigt und damit das Mietumfeld für viele Eigentümer verändert.

Konkret schließen sich neue Gemeinden im Baskenland der roten Liste an, während Katalonien die Beibehaltung und Ausweitung seines Systems auf 271 Gemeinden bestätigt. In diesen spezifischen geografischen Gebieten schreibt das Gesetz eine strikte Mietpreisobergrenze in Spanien vor. Das bedeutet, dass der Eigentümer bei einer Mietvertragsverlängerung oder beim Abschluss eines neuen Vertrags für eine gesamte Unterkunft den Mietpreis nicht mehr frei festlegen kann: Er muss sich an einem Referenzindex oder der Miete des Vormieters orientieren.

Um diese Veränderung zu veranschaulichen, nehmen wir ein konkretes Beispiel. Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine 80 Quadratmeter große Wohnung in San Sebastián (Baskenland). Bisher haben Sie diese Immobilie als Ganzes für 1.300 Euro pro Monat vermietet. Durch die neue Einstufung der Stadt als angespannten Wohnungsmarkt könnte der Referenzindex diese Miete auf 950 Euro deckeln. Für viele Eigentümer stellt dieser erzwungene Rückgang einen erheblichen Einnahmeverlust dar, der die Rentabilität ihrer Investition in Frage stellt.

Angesichts dieser Mietpreisobergrenze in Spanien, die Mietverträge für gesamte Unterkünfte hart trifft, suchen Eigentümer nach legalen Alternativen. Genau hier kommt die Vermietung von Einzelzimmern ins Spiel. Durch die Änderung der Art des Mietvertrags ist es möglich, sich aus dem Anwendungsbereich dieser strengen Beschränkung zu lösen und gleichzeitig die hohe Nachfrage von Studenten und jungen Berufstätigen zu bedienen.

• Baskenland: Aufnahme weiterer wichtiger Gemeinden in die Liste der angespannten Wohnungsmärkte in diesem Herbst.
• Katalonien: Bestätigung von 271 Gemeinden, die strengen Regeln unterliegen.
• Direkte Auswirkungen: Obligatorische Mietpreisobergrenze für Mietverträge von gesamten Unterkünften.
• Die Alternative: Vermietung pro Zimmer für mehr Flexibilität.

Ley de Vivienda und Zimmervermietung: Warum das Einzelzimmer eine Ausnahme bildet

Das spanische Zivilgesetzbuch (Código Civil) vs. das Mietgesetz (LAU)

Um die Auswirkungen der Ley de Vivienda auf die Zimmervermietung zu verstehen, muss man sich mit den Feinheiten des spanischen Immobilienrechts befassen. In Spanien wird die Vermietung einer gesamten Unterkunft als Hauptwohnsitz durch das Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) geregelt. Dieses Gesetz, das kürzlich durch das neue Ley de Vivienda geändert wurde, schreibt die Mietpreisobergrenzen in angespannten Märkten vor und bietet dem Mieter langfristigen Schutz.

Wenn es jedoch um die Zimmervermietung und die Gesetzgebung in Spanien geht, ändert sich die Lage grundlegend. Die Vermietung von nur einem Teil der Unterkunft (ein Einzelzimmer mit Zugang zu den Gemeinschaftsbereichen) unterliegt in der Regel nicht dem LAU, sondern dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil). Diese rechtliche Unterscheidung ist grundlegend, da das Zivilgesetzbuch auf dem Prinzip der Vertragsfreiheit zwischen den Parteien beruht.

Mit anderen Worten: Da sich der Vertrag auf eine gemeinsame Nutzung und nicht auf die Abtretung einer vollständigen und unabhängigen Wohnung bezieht, betrachtet der Gesetzgeber dies als eine private Vereinbarung. Bei Roomlala erinnern wir unsere Gastgeber oft daran, dass diese Nuance ihr bester Verbündeter ist. Sie ermöglicht es, Verträge für eine Unterkunft beim Gastgeber oder eine Wohngemeinschaft anzubieten, ohne von den Zwängen des LAU gefesselt zu sein, was den Eigentümern sprichwörtlich Luft zum Atmen verschafft.

Freie Preisgestaltung und Vertragsflexibilität

Dank der Unterstellung unter das Zivilgesetzbuch bietet die Zimmervermietung nach spanischer Gesetzgebung eine wertvolle Freiheit. Eigentümer und Mieter können den Mietpreis des Zimmers frei vereinbaren, ohne den Referenzindex der Preise für den angespannten Markt heranziehen zu müssen. Diese Preisgestaltung ermöglicht es, den Preis an die angebotenen Leistungen (hochwertige Möbel, Highspeed-Internet, Reinigung usw.) anzupassen.

Nehmen wir das Fallbeispiel von Carlos, dem Eigentümer einer großen Wohnung in Valencia (der die Vorschriften aufmerksam beobachtet). Wenn er seine Wohnung komplett vermietet, könnte er im Falle einer Einstufung als angespannten Wohnungsmarkt auf 1.000 Euro pro Monat begrenzt sein. Wenn er sich entscheidet, seine 3 Zimmer einzeln über Roomlala für je 450 Euro zu vermieten, erzielt er 1.350 Euro pro Monat. Er behält so seine Rentabilität bei und bietet gleichzeitig drei verschiedenen Studenten erschwingliche Wohnmöglichkeiten.

Neben dem Preis ist auch die Vertragsdauer flexibel. Im Gegensatz zum LAU, das für gesamte Unterkünfte Mietverträge von 5 bis 7 Jahren vorsieht, dauert der Mietvertrag für ein Zimmer unter dem Zivilgesetzbuch genau so lange, wie es zwischen den Parteien vereinbart wurde. Sie können für 3 Monate, 9 Monate (ideal für das Studienjahr) oder ein Jahr vermieten, wodurch Sie bei Bedarf viel einfacher wieder über Ihr Zimmer oder Ihre Wohnung verfügen können.

Angespannte Märkte und Wohngemeinschaften: Worauf Sie achten müssen und regionale Ausnahmen

Der spezifische Fall Katalonien 2026

Auch wenn die allgemeine Regel des Zivilgesetzbuchs große Freiheit bietet, ist es entscheidend, über regionale Ausnahmen informiert zu bleiben. Im Kontext von Wohngemeinschaften in angespannten Märkten ist Katalonien eine bemerkenswerte Ausnahme. Seit dem 1. Januar 2026 wendet diese autonome Gemeinschaft ein strenges regionales Gesetz (Gesetz 11/2025) an, das gezielt die Mieten von Zimmern und befristete Vermietungen reguliert.

Die katalanischen Gesetzgeber haben festgestellt, dass viele Eigentümer ihre Wohnungen aufteilen, um die Mietpreisobergrenze zu umgehen. Um dem entgegenzuwirken, schreibt das katalanische Gesetz nun vor, dass in seinen 271 angespannten Zonen die Summe der Mieten für die Zimmer derselben Wohnung den für die gesamte Unterkunft gemäß dem Referenzindex maximal zulässigen Preis nicht überschreiten darf. Das ist eine radikale Veränderung für Gastgeber in dieser Region.

Wenn Sie beispielsweise ein Roomlala-Gastgeber in Barcelona sind und der Referenzindex für Ihre Wohnung eine maximale Miete von 1.200 Euro festlegt, können Sie nicht 4 Zimmer für je 400 Euro vermieten (was insgesamt 1.600 Euro entspräche). Sie müssen den Preis für jedes Zimmer so anpassen, dass die Summe kleiner oder gleich 1.200 Euro bleibt. Für unsere katalanischen Nutzer ist es daher unerlässlich, ihre Mietobergrenze präzise zu berechnen, bevor sie ihre Anzeige veröffentlichen.

Der nationale Dekretentwurf: Was Sie wissen müssen

Über Katalonien hinaus beobachtet die spanische Zentralregierung das Phänomen der Wohngemeinschaften genau. Im Sommer 2026 kündigte das Wohnungsbauministerium (Mitma) einen Dekretentwurf an, der darauf abzielt, das katalanische Modell auf das gesamte Staatsgebiet auszuweiten. Ziel dieses Dekrets ist es, die Summe der Zimmermieten auf den maximal zulässigen Preis für die gesamte Unterkunft in allen angespannten Gebieten Spaniens zu deckeln.

Dies ist jedoch ein wichtiger Punkt, auf den Sie achten sollten: Bis heute (Herbst 2026) ist diese nationale Maßnahme noch nicht endgültig verabschiedet oder in Kraft getreten. Der Gesetzgebungsprozess in Spanien kann langwierig sein und Änderungen unterliegen. Außerhalb Kataloniens unterliegt die Zimmervermietung daher derzeit weiterhin der Flexibilität des Zivilgesetzbuchs.

Bei Roomlala raten wir Ihnen, dieses Gelegenheitsfenster zu nutzen und gleichzeitig vorausschauend zu planen. Wenn Sie Zimmer in Madrid, Sevilla oder Bilbao vermieten, können Sie Ihre Preise noch frei festlegen. Wir empfehlen Ihnen jedoch, faire und angemessene Mieten anzubieten, um Ihre Mieter langfristig zu binden und sich sanft auf eine mögliche nationale Regulierung in den kommenden Monaten oder Jahren vorzubereiten.

Vermieten über Roomlala: Die Erfolgsstrategie für Eigentümer in Spanien

Angesichts der sich wandelnden Gesetzgebung bleibt die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber oder eine Wohngemeinschaft die resilienteste Strategie für Eigentümer in Spanien. Indem Sie sich entscheiden, einen Teil Ihres Haupt- oder Zweitwohnsitzes zu vermieten, behalten Sie die Kontrolle über Ihre Immobilie. Sie vermeiden die langfristigen Zwänge klassischer Mietverträge und behalten die Freiheit, Ihre Mieter nach Ihren persönlichen Vorlieben auszuwählen.

Bei Roomlala verstehen wir, dass Rechtssicherheit und finanzielle Sicherheit Ihre Priorität sind. Deshalb ist unsere Plattform so konzipiert, dass sie Ihnen das Leben erleichtert. Wir stellen Ihnen Vorlagen für Mietverträge für Zimmer zur Verfügung, die an die spanische Gesetzgebung angepasst sind (nach dem Zivilgesetzbuch), und garantieren Ihnen so die Einhaltung der aktuellen Vorschriften, egal ob Sie sich in einem angespannten Markt befinden oder nicht.

Darüber hinaus sollte Rentabilität nicht zu Lasten der inneren Ruhe gehen. Bei der Nutzung von Roomlala sind Ihre Zahlungen online gesichert und Sie profitieren von unserem Support im Streitfall. Ein Zimmer zu vermieten bedeutet auch, die Sharing Economy zu fördern, einem Studenten zu helfen, eine Unterkunft in der Nähe seiner Universität zu finden, und bereichernde Lebensmomente zu teilen, während Sie gleichzeitig ein zusätzliches Einkommen generieren, das angesichts der Inflation unverzichtbar ist.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Obwohl die Ausweitung der angespannten Wohnungsmärkte in Spanien 2026 die Vermietung von kompletten Unterkünften verkompliziert, bleibt die Zimmervermietung eine Oase der Flexibilität. Mit der bemerkenswerten Ausnahme Kataloniens bleibt die freie Preisgestaltung die Norm. Warten Sie nicht länger, um Ihre ungenutzten Quadratmeter in eine rentable und menschliche Chance zu verwandeln: Veröffentlichen Sie Ihre Anzeige auf Roomlala und werden Sie Teil unserer Gemeinschaft von gelassenen und informierten Gastgebern.