Anpassungen des Programms Mais Habitação 2026: Die neuen Vorteile der langfristigen Vermietung in Portugal

Angesichts der Wohnungsnot, die das portugiesische Immobilienwesen in den letzten Jahren grundlegend verändert hat, musste die portugiesische Regierung ihre Pläne überarbeiten. Wenn Sie Gastgeber sind, haben Sie sicherlich die hitzigen Debatten um den ersten Teil der Reformen aufmerksam verfolgt. Heute, im Herbst 2026, ist die gesetzliche Lage klarer und bietet neue Möglichkeiten. Bei Roomlala begleiten wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern, und wir haben diese jüngsten Entwicklungen im Detail für Sie analysiert. Das Ziel des Staates ist klar: Eigentümer steuerlich dazu zu bewegen, den Massentourismus, der zu restriktiv geworden ist, zugunsten der Langzeitmiete in Portugal aufzugeben.

In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir gemeinsam die wichtigsten Anpassungen des neuen Regierungsplans, der das alte Programm Mais Habitação 2026 ersetzt. Entdecken Sie von der drastischen Steuersenkung bis zur vollständigen Steuerbefreiung unter bestimmten Bedingungen, wie die Vermietung Ihrer Immobilie oder einfach eines Zimmers heute zu einer der rentabelsten und sichersten Optionen auf dem Markt wird.

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Von Mais Habitação 2026 zu Construir Portugal: Was sich für Gastgeber wirklich ändert

Lange Zeit war der Begriff Mais Habitação für viele Eigentümer eine Quelle der Sorge. Die ersten Entwürfe dieses Programms legten in der Tat Regeln fest, die als zu restriktiv empfunden wurden, insbesondere ein strikter Mietpreisstopp für neue Verträge, was den perversen Effekt hatte, den Markt zu lähmen und Investoren zu vertreiben. Angesichts der Dringlichkeit der Lage hat die Regierung jedoch eine strategische Kehrtwende vollzogen.

Heute ist der Begriff Mais Habitação 2026 rechtlich gesehen veraltet. Er wurde offiziell durch das Programm Construir Portugal ersetzt. Dieser neue Aktionsplan, der durch das im Mai 2026 verkündete Gesetzesdekret Nr. 97/2026 beschlossen wurde, markiert einen Paradigmenwechsel. Der Staat hat erkannt, dass er die Wohnungsnot nicht ohne die aktive Mitarbeit privater Eigentümer lösen kann. Daher wurde der strikte Mietpreisstopp aufgehoben, um das Vertrauen der Vermieter wiederherzustellen.

Der Schwerpunkt von Construir Portugal liegt eher auf dem steuerlichen Zuckerbrot als auf der Peitsche. Ziel ist es, die Langzeitmiete in Portugal massiv wiederzubeleben, indem diese Option finanziell attraktiver gestaltet wird als die kurzzeitige touristische Vermietung (Typ Alojamento Local), die zudem zunehmend unter lokalen Beschränkungen leidet. Für Sie als Gastgeber ist dies der ideale Zeitpunkt, Ihre Vermietungsstrategie zu überdenken und Ihre Einnahmen langfristig zu sichern, ohne vom Steuerdruck erdrückt zu werden.

Bei Roomlala stellen wir bereits einen deutlichen Anstieg der Zahl der Eigentümer fest, die ihre Immobilien von touristischen Plattformen abziehen, um sie für Wohngemeinschaften oder Unterkünfte beim Gastgeber anzubieten. Dieser Übergang wird nicht nur gesetzlich unterstützt, sondern reagiert auch auf eine extrem starke lokale und internationale Nachfrage (Studierende, junge Berufstätige, digitale Nomaden).

Revolution der Besteuerung für Gastgeber in Portugal: Drastisch reduzierte Steuersätze

Der Übergang von 25 % auf 10 % IRS für moderate Mieten

Die wichtigste Maßnahme zum Herbst 2026 betrifft die Entlastung der Besteuerung für Gastgeber in Portugal. Historisch gesehen wurden Mieteinnahmen hoch besteuert, was das Angebot an erschwinglichem Wohnraum entmutigte. Das Gesetzesdekret Nr. 97/2026 ändert dies: Der auf Mieteinnahmen anwendbare Einkommensteuersatz (IRS) sinkt von 25 % auf einen sehr vorteilhaften Satz von 10 %.

Um von diesem ermäßigten Satz zu profitieren, müssen mehrere einfache Bedingungen erfüllt sein. Erstens muss die monatliche Miete als "moderat" gelten, d. h. sie darf 2.300 Euro pro Monat nicht überschreiten. Zweitens muss der unterzeichnete Mietvertrag eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren haben. Diese Maßnahme zielt eindeutig darauf ab, den Markt zu stabilisieren und den Mietern Wohnsicherheit zu bieten, während sie den Gastgebern eine sehr attraktive Nettorendite garantiert.

Die wirklich gute Nachricht, die durch eine im September 2026 veröffentlichte steuerliche Klarstellung bestätigt wurde, betrifft jedoch Teilvermietungen. Wenn Sie sich entscheiden, ein Zimmer in Lissabon oder Porto oder in einer anderen Stadt des Landes zu vermieten, haben Sie vollen Anspruch auf diesen 10 %-Satz. Darüber hinaus ermöglicht auch die Vermietung einer Wohnung oder eines Zimmers an ein Unternehmen zur Unterbringung eines seiner Mitarbeiter, diesen Steuervorteil zu nutzen.

Konkretes Beispiel: Betrachten wir den Fall von Maria, der Besitzerin einer großen Wohnung in Porto. Bis 2025 vermietete sie zwei Zimmer an Studenten für insgesamt 900 € pro Monat und zahlte 25 % IRS auf diese Einnahmen. Mit dem neuen Gesetz von 2026 sinkt ihr Steuersatz auf 10 %, wenn sie 3-Jahres-Mietverträge über Roomlala abschließt. Sie spart so mehrere hundert Euro pro Jahr und erhöht damit mechanisch ihre Nettorendite, ohne die Miete ihrer Mieter erhöhen zu müssen.

Das vereinfachte Modell für erschwingliches Wohnen (RSAA): Die vollständige Steuerbefreiung

Wenn der 10 %-Satz bereits eine ausgezeichnete Nachricht ist, ist die Regierung mit der Schaffung des vereinfachten Modells für erschwingliches Wohnen (RSAA), das am 1. September 2026 in Kraft trat, noch einen Schritt weiter gegangen. Dieses Modell ist die direkte Antwort auf den Mangel an Wohnraum für die Mittelschicht und junge Berufstätige.

Das Prinzip des RSAA ist äußerst kraftvoll: Es bietet eine vollständige Steuerbefreiung (0 % IRS) auf Mieteinnahmen. Um Anspruch darauf zu haben, muss der Eigentümer eine Miete anbieten, die mindestens 20 % unter dem lokalen Marktwert liegt (d. h. eine Miete unter 80 % des lokalen Medianwerts).

Wichtiger Hinweis: Vorsicht, diese Befreiung erfolgt nicht automatisch. Wir bei Roomlala möchten Sie genau über die gesetzlichen Schritte informieren. Um vom RSAA zu profitieren, muss Ihr Mietvertrag unbedingt auf dem offiziellen Portal des IHRU (Institut für Wohnungsbau und Stadtsanierung) registriert werden. Zudem hängen die genauen Mietobergrenzen, die den lokalen Medianwert bestimmen, von lokalen Verordnungen (den portarias) ab, deren Veröffentlichung sich über das Ende des Jahres 2026 erstreckt. Es ist daher entscheidend, die für Ihre Gemeinde (concelho) geltende Obergrenze zu überprüfen, bevor Sie Ihren Preis festlegen.

Anwendungsfall: Joao besitzt eine 2-Zimmer-Wohnung in Lissabon. Die Medianmiete in seinem Viertel wird auf 1.200 € geschätzt. Wenn er beschließt, seine Immobilie für 950 € zu vermieten (also unter der 80 %-Grenze des Medians), zahlt er absolut keine Steuern auf diese Einnahmen. Obwohl die Bruttomiete leicht unter dem liegt, was er auf dem freien Markt erwarten könnte, ist die Nettomiete (nach Steuern), die in seiner Tasche landet, deutlich höher. Dies ist eine äußerst effektive Steuerstrategie.

Mieter und Gastgeber: Ein endlich erfolgreiches System für beide Seiten

Erhöhte Steuervorteile für Mieter

Damit ein Mietmarkt gesund ist, müssen sich Angebot und Nachfrage treffen. Das Programm Construir Portugal hat die Mieter nicht vergessen, die mit der Inflation der Lebenshaltungskosten zu kämpfen haben. Um ihnen bei der Bewältigung der Mieten zu helfen und die Nachfrage zahlungskräftig zu machen, hat die Regierung die Steuerabzüge, von denen sie profitieren können, nach oben korrigiert.

So sehen die Mieter ihre Obergrenze für den Steuerabzug bei Mieten (absetzbar von ihrem eigenen IRS) deutlich steigen. Diese Obergrenze steigt für das Steuerjahr 2026 auf 900 Euro und wird ab 2027 1.000 Euro erreichen. Diese Maßnahme gibt den Mietern mehr Kaufkraft zurück.

Für Sie als Gastgeber ist dies eine ausgezeichnete indirekte Nachricht. Ein Mieter, der von hohen Steuerabzügen profitiert, ist finanziell stabiler, was das Risiko von Zahlungsausfällen drastisch reduziert. Bei Roomlala fördern wir diese Vertrauensbeziehung: Indem Sie Wohnungen oder Zimmer mit ordnungsgemäßen Verträgen anbieten, ermöglichen Sie Ihren Mietern, von diesen Hilfen zu profitieren, während Sie gleichzeitig Ihre Investition absichern.

Das Ende des strikten Mietpreisstopps: Die Rückkehr des Vertrauens

Wie bereits erwähnt, war eine der größten Befürchtungen im Zusammenhang mit dem alten Projekt Mais Habitação 2026 die drastische Begrenzung von Mieterhöhungen bei Mieterwechseln oder Vertragsverlängerungen. Dieser Mechanismus hatte viele Eigentümer gelähmt, die Angst hatten, dass die Rentabilität ihrer Immobilie trotz Inflation für Jahrzehnte eingefroren würde.

Die Regierung hat diese Ängste gehört. Die Aufhebung dieses strikten Stopps im Rahmen von Construir Portugal ist ein starkes Signal an Investoren und private Eigentümer. Der Markt gewinnt ein Stück Freiheit zurück, die eher durch steuerliche Anreize als durch strafende Verpflichtungen bedingt ist.

Diese gewonnene Flexibilität ermöglicht es den Eigentümern, sich an die wirtschaftlichen Realitäten anzupassen, während sie belohnt werden, wenn sie sich für eine moderate Preisgestaltung entscheiden. In diesem Klima des erneuerten Vertrauens setzen sich die Vermietung von Zimmern und Wohngemeinschaften als die agilsten und schützendsten Lösungen im Jahr 2026 durch.

Wie optimieren Sie Ihre Vermietung mit Roomlala angesichts der neuen Gesetze?

Wie Sie sehen, war die Besteuerung für Gastgeber in Portugal noch nie so günstig wie für diejenigen, die sich für eine langfristige Vermietung entscheiden. Aber wie kann man das konkret nutzen, ohne sich im administrativen Dschungel zu verlieren? Hier greift Roomlala ein, um Ihr Leben zu vereinfachen.

Wenn Sie ein freies Zimmer haben, ist jetzt der richtige Zeitpunkt, den Schritt zu wagen. Ein Zimmer in Lissabon, Porto, Coimbra oder Faro zu vermieten, ist zu einem steuerlichen Kinderspiel geworden. Wenn Sie über Roomlala gehen, erhalten Sie Zugang zu einer Gemeinschaft verifizierter Mieter (Studenten, entsandte Arbeitnehmer, Expats). Wir empfehlen Ihnen, mittel- bis langfristige Mietverträge (über 3 Jahre) zu bevorzugen, um sofort den reduzierten IRS-Satz von 10 % freizuschalten.

Um sicherzugehen, dass Sie regelkonform handeln und vom vereinfachten Modell für erschwingliches Wohnen (RSAA) mit 0 % Steuern profitieren, empfehlen wir Ihnen:

• Überprüfen Sie die portarias Ihrer Gemeinde, um die genaue Mietobergrenze (80 % des Medians) zu erfahren.
• Setzen Sie einen klaren Mietvertrag auf, der ausdrücklich eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren erwähnt.
• Registrieren Sie diesen Vertrag innerhalb der vorgeschriebenen Fristen (in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung) auf dem Finanzportal (Autoridade Tributária) und auf dem Portal des IHRU.
• Nutzen Sie die Nachrichtenfunktion und das sichere Zahlungssystem von Roomlala, um eine transparente Spur aller Ihrer Transaktionen zu bewahren, was Ihre Steuererklärungen erleichtert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Ende des Jahres 2026 einen historischen Wendepunkt für Immobilien in Portugal markiert. Fernab der Zwänge des Massentourismus erfindet sich die Langzeitmiete neu. Ob Sie ein erfahrener Investor sind oder eine Privatperson, die ein ungenutztes Zimmer rentabel machen möchte, die neuen gesetzlichen Bestimmungen sind darauf ausgelegt, Ihr Einkommen zu steigern und gleichzeitig an der Lösung der Wohnungsnot mitzuwirken. Wir bei Roomlala sind stolz darauf, Sie bei diesem Übergang zu einer menschlicheren, stabileren und steuerlich sehr vorteilhaften Vermietung zu begleiten.