Eidgenössische Abstimmung und Untermiete in der Schweiz: Der vollständige Überblick zum Mietrecht

Bei Roomlala wissen wir, wie sehr das Thema Wohnen eine Quelle von Stress sein kann, insbesondere in der Schweiz, wo der Immobilienmarkt sehr angespannt ist. Wenn Sie planen, ein Zimmer in Ihrer Wohnung unterzuvermieten, haben Sie wahrscheinlich von Reformprojekten und Abstimmungen gehört, die auf eine Verschärfung der Regeln abzielen. Angesichts der vielen Gerüchte und manchmal widersprüchlichen Informationen ist es ganz normal, sich verloren zu fühlen. Seien Sie unbesorgt, wir sind hier, um Licht in die aktuelle Situation zu bringen. Im Jahr 2026 ist es wichtig, auf die jüngsten Ereignisse zurückzublicken, um genau zu verstehen, was Sie als Mieter oder Gastgeber tun dürfen.

Die Verwirrung stammt oft von einer Fehlinterpretation des Schweizer politischen Kalenders. Viele glaubten, dass eine eidgenössische Abstimmung zur Untermiete die Schweiz dazu bringen würde, das Schweizer Mietrecht 2026 mit drastischen Einschränkungen, die die Praxis fast verbieten, auf den Kopf zu stellen. Die Realität sieht jedoch ganz anders und vor allem für Mieter viel beruhigender aus. Die berühmte eidgenössische Abstimmung über die Änderung des Mietrechts bezüglich der Untermiete fand tatsächlich am 24. November 2024 statt. Das Schweizer Volk hat sich zu diesem brennenden Thema endgültig geäußert.

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In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die wahren Einsätze dieser historischen Abstimmung, erklären Ihnen detailliert das aktuell geltende Gesetz zur Untermiete eines Zimmers in der Schweiz und geben Ihnen alle praktischen Tipps, um Ihre Wohngemeinschaft gemäß der Schweizer Gesetzgebung in aller Ruhe zu organisieren. Ob Sie ein Student sind, der sein Zimmer während eines universitären Austauschs untervermieten möchte, oder ein Mieter, der die Kosten seiner großen Wohnung teilen möchte, Sie werden alles über Ihre Rechte und Pflichten wissen.

Rückblick auf die eidgenössische Abstimmung: Die Untermiete in der Schweiz bleibt erhalten

Um den aktuellen gesetzlichen Rahmen zu verstehen, muss man einen kleinen Schritt zurückgehen und die Ergebnisse der Volksabstimmung vom 24. November 2024 analysieren. Damals hatte das Schweizer Parlament einen Entwurf zur Änderung des Obligationenrechts ausgearbeitet. Das von den Befürwortern dieses Textes erklärte Ziel war es, gegen Missbräuche zu kämpfen, insbesondere in großen Städten, wo einige Mieter ganze Wohnungen zu exorbitanten Preisen auf Kurzzeitvermietungsplattformen untervermieteten. Dieser Gesetzesentwurf sah jedoch sehr strenge Bedingungen vor, die alle Mieter benachteiligt hätten: die Verpflichtung, eine schriftliche Zustimmung des Vermieters für jede Untermiete einzuholen, und vor allem eine Begrenzung der Dauer der Untermiete auf maximal zwei Jahre.

Bei Roomlala haben wir diese Kampagne mit großer Aufmerksamkeit verfolgt, da eine solche Einschränkung das Modell der Unterkunft beim Gastgeber und der langfristigen Wohngemeinschaft gefährdet hätte. Zum Glück für die Mieter haben die Schweizer Bürger entschieden. Der Gesetzesentwurf, der darauf abzielte, die Bedingungen für die Untermiete zu verschärfen, wurde vom Schweizer Volk mit einer Mehrheit von 51,58 % 'Nein'-Stimmen endgültig abgelehnt. Diese Abstimmung setzte den Versuchen, die Flexibilität des Wohnraums in der Schweiz einzuschränken, ein klares Ende.

Was bedeutet das konkret für Sie heute im Jahr 2026? Das bedeutet, dass die Regeln keineswegs verschärft wurden. Der Status quo wurde beibehalten. Die Mieter behalten das grundlegende Recht, ein Zimmer oder sogar einen Teil ihrer Wohnung langfristig unterzuvermieten. Es gibt keine willkürliche Zeitbegrenzung von zwei Jahren, die gesetzlich auferlegt wurde, und der befürchtete übermäßige Formalismus ist nicht eingetreten. Das ist eine hervorragende Nachricht für die wohnliche Mobilität und für alle, die auf die Untermiete zählen, um über die Runden zu kommen oder eine erschwingliche Unterkunft zu finden.

Dennoch bedeutet diese Ablehnung des neuen Gesetzes nicht, dass die Untermiete ein rechtsfreier Raum ist. Im Gegenteil, sie bleibt durch die historischen Texte streng geregelt. Die Beibehaltung der alten Gesetzgebung bedeutet, dass Mieter immer Transparenz und Sorgfalt zeigen müssen. Im nächsten Abschnitt werden wir genau sehen, welche Gesetzestexte Ihren Alltag als Mieter und Untervermieter regeln.

Schweizer Mietrecht 2026: Was sagt das Gesetz zur Untermiete eines Zimmers?

Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) als zentraler Pfeiler

Da die Abstimmung von 2024 die vorgeschlagenen Änderungen abgelehnt hat, regelt weiterhin der unverwüstliche Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) die Untermiete in der Schweiz. Dieser Artikel ist der zentrale Pfeiler des Mietrechts in diesem Bereich. Er stellt eine sehr einfache goldene Regel auf: Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Diese Zustimmung ist unerlässlich. Sie können in keinem Fall einen Untermieter offiziell und regelmäßig beherbergen, ohne die Verwaltung oder den Eigentümer Ihrer Wohnung darüber informiert zu haben.

Der Antrag auf Zustimmung sollte idealerweise schriftlich erfolgen, um Beweise zu haben, auch wenn das Gesetz kein formell notariell beglaubigtes Dokument verlangt. Bei Roomlala raten wir Ihnen immer, einen Einschreibebrief an Ihren Vermieter zu senden. In diesem Brief müssen Sie Ihre Absicht, ein Zimmer unterzuvermieten, die Identität des zukünftigen Untermieters sowie die finanziellen Bedingungen dieser Untermiete klar angeben. Transparenz ist der Schlüssel zu einer gesunden Beziehung mit Ihrem Vermieter.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Sie sind Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung in Genf und möchten ein Zimmer an einen Studenten untervermieten. Sie müssen einen Brief an Ihre Verwaltung senden und angeben: 'Ich möchte ab dem 1. September ein Zimmer von 15m2 an Herrn X, einen Studenten, für eine monatliche Miete von 600 CHF, inklusive Nebenkosten, untervermieten. Im Anhang finden Sie den Entwurf des Untermietvertrags.' Wenn Sie so handeln, halten Sie sich strikt an Artikel 262 des OR.

Das Grundprinzip: kein Gewinn aus der Untermiete

Einer der kritischsten Aspekte des Schweizer Gesetzes zur Untermiete von Zimmern, und ein Punkt, auf dem Roomlala enorm besteht, ist das strikte Verbot, auf Kosten des Untermieters einen finanziellen Gewinn zu erzielen. Die Untermiete wurde vom Schweizer Gesetzgeber als eine Möglichkeit gedacht, die Kosten für eine Wohnung zu teilen, auszuhelfen oder bei einer vorübergehenden Abwesenheit eine Wohnung nicht zu verlieren, aber keinesfalls als ein lukratives Geschäft.

Die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss proportional zu der Fläche sein, die er belegt, und zu den Vorteilen, die er genießt (Zugang zu Küche, Wohnzimmer, Internet, Strom usw.). Wenn Sie eine leere Wohnung mieten und ein möbliertes Zimmer untervermieten, haben Sie das Recht, einen kleinen Aufschlag für die Abnutzung der Möbel hinzuzufügen (normalerweise werden etwa 10 bis 20 % des Mietwerts des Zimmers toleriert), aber das muss vernünftig und rechtfertigbar bleiben.

Hier ist ein Anwendungsbeispiel, um es gut zu verstehen. Sie zahlen eine Gesamtmiete von 2000 CHF für eine 100m2 Wohnung. Sie untervermieten ein Zimmer von 20m2, und der Untermieter hat Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (das sind etwa 30m2, die zu zweit geteilt werden). Eine faire und legale Miete würde zwischen 600 und 700 CHF liegen (einschließlich eines gerechten Anteils an Nebenkosten wie Wasser, Heizung und WLAN). Wenn Sie versuchen, dasselbe Zimmer für 1200 CHF unterzuvermieten, handeln Sie rechtswidrig und Ihr Vermieter wird berechtigt sein einzugreifen.

Die 3 gesetzlichen Bedingungen, unter denen der Vermieter die Untermiete ablehnen kann

Die Weigerung, die Untermietbedingungen mitzuteilen

Wie wir gesehen haben, hat der Mieter das Recht unterzuvermieten, aber der Vermieter hat ein Mitspracherecht. Das Gesetz sieht drei sehr spezifische Fälle vor, und nur diese drei Fälle, in denen der Eigentümer (oder die Verwaltung) berechtigterweise die Zustimmung verweigern kann. Der erste Ablehnungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untermiete mitzuteilen. Es ist eine Frage des gesunden Menschenverstandes: Der Vermieter muss wissen, wer in seinem Eigentum wohnt und zu welchen Bedingungen.

Wenn Sie einen Brief an Ihren Vermieter senden, in dem Sie einfach sagen 'Ich werde ein Zimmer untervermieten', ohne den Namen der Person, die Höhe der Miete oder die geplante Dauer anzugeben, hat der Vermieter vollkommen das Recht, Ihnen mit einer negativen Antwort zu antworten. Er muss Zugang zum Untermietvertrag haben oder zumindest zu einem Dokument, das die gesamte Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Untermieter detailliert beschreibt.

Um diese Ablehnung zu vermeiden, empfiehlt Roomlala, eine vollständige Akte vorzubereiten. Bevor Sie überhaupt Ihre Verwaltung kontaktieren, finalisieren Sie einen Untermietvertragsentwurf mit Ihrem zukünftigen Mitbewohner. Stellen Sie Ihrem Vermieter eine Kopie dieses Entwurfs zur Verfügung. Seien Sie kooperativ. Wenn die Verwaltung Sie um Klärungen zur Berechnung der Nebenkosten bittet, antworten Sie klar und detailliert.

Missbräuchliche Bedingungen und die Frage der Miete

Der zweite rechtliche Ablehnungsgrund betrifft missbräuchliche Bedingungen bei der Untermiete. Wie bereits erwähnt, verbietet das Schweizer Recht die Bereicherung durch Untermiete. Wenn der Vermieter feststellt, dass die vom Untermieter verlangte Miete im Verhältnis zur Hauptmiete unverhältnismäßig ist, ist er verpflichtet, die Untermiete abzulehnen, um den Untermieter vor Missbrauch zu schützen.

Oft entstehen genau hier Streitigkeiten. Die Verwaltungen sind sehr aufmerksam bei Anzeigen, die im Internet veröffentlicht werden. Wenn sie entdecken, dass Sie ein Zimmer zu einem Preis vermieten, der fast Ihre gesamte eigene Miete deckt, werden sie sofort eingreifen. Die Ablehnung wird kategorisch und gesetzlich begründet sein. Schlimmer noch, wenn Sie bereits angefangen haben, unter missbräuchlichen Bedingungen ohne Zustimmung des Vermieters unterzuvermieten, riskieren Sie die Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags.

Ein konkretes Beispiel für Missbrauch: Sie mieten ein Studio von 30m2 für 1000 CHF pro Monat. Sie entscheiden sich, wieder bei Ihren Eltern zu wohnen, um zu sparen, und vermieten das gesamte Studio für 1500 CHF pro Monat unter, unter dem Vorwand, dass Sie einen Fernseher und ein Sofa dort gelassen haben. Das ist ein offensichtlicher missbräuchlicher Gewinn von 500 CHF pro Monat. Der Eigentümer wird diese Untermiete ablehnen und Sie dazu auffordern, diese Praxis einzustellen.

Wesentliche Nachteile für den Eigentümer

Der dritte und letzte Ablehnungsgrund ist das Auftreten wesentlicher Nachteile für den Vermieter. Dieser Begriff ist etwas subjektiver und wird von Fall zu Fall beurteilt, soll aber die Ruhe im Gebäude und die Integrität der Wohnung schützen. Ein wesentlicher Nachteil kann mit der Art der Untermiete oder dem Verhalten des Untermieters zusammenhängen.

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken mieten und ein Zimmer an jemanden untervermieten, der dort eine Massagepraxis einrichten will, die den ganzen Tag Kunden empfängt, stellt dies einen wesentlichen Nachteil dar (Nutzungsänderung, Störung der Nachbarn). Der Vermieter wird ablehnen. Ebenso ist Überbelegung ein gültiger Grund. Wenn Sie in einem 20m2 Studio wohnen und einen Teil an ein Paar mit einem Kind untervermieten möchten, wird der Vermieter eine übermäßige Abnutzung des Eigentums sowie Hygiene- oder Lärmprobleme anführen, um abzulehnen.

Bei Roomlala fördern wir immer den gesunden Menschenverstand. Wählen Sie einen Untermieter, dessen Lebensstil zur Umgebung Ihres Gebäudes passt. Wenn Sie in einem sehr ruhigen Gebäude leben, das von älteren Menschen bewohnt wird, vermeiden Sie es, Ihr Zimmer an eine Gruppe von Musikern unterzuvermieten, die abends proben. Indem Sie diese Nachteile vermeiden, garantieren Sie die Zustimmung Ihres Vermieters.

Wohngemeinschaft und Schweizer Gesetzgebung: Wie organisiert man sich in der Praxis?

Nachdem Sie nun beruhigt sind, dass Ihre Rechte seit der berühmten eidgenössischen Abstimmung gewahrt bleiben, und Sie die Feinheiten von Artikel 262 des OR beherrschen, ist es an der Zeit zur Praxis überzugehen. Die Organisation einer Wohngemeinschaft gemäß der Schweizer Gesetzgebung erfordert etwas Methode, aber mit den richtigen Werkzeugen ist es ein Kinderspiel. Der erste Schritt besteht darin, einen ordnungsgemäßen Untermietvertrag aufzusetzen. Dieses Dokument ist unerlässlich, um beide Parteien zu schützen. Es muss die Identität des Hauptmieters und des Untermieters, die genaue Bezeichnung des vermieteten Zimmers (Fläche, zur Verfügung gestellte Möbel), die zugänglichen Gemeinschaftsräume, die Höhe der Miete und der Nebenkosten sowie die Kündigungsbedingungen enthalten.

Bei Roomlala legen wir großen Wert darauf, diese Prozesse abzusichern. Wenn Sie unsere Plattform nutzen, um einen Untermieter zu finden, profitieren Sie von einem strukturierten Rahmen. Wir empfehlen Ihnen, in der Schweiz anerkannte Untermietvertragsmodelle zu verwenden (die des MV, des Mieterinnen- und Mieterverbands, sind exzellente Referenzen). Vergessen Sie nicht, ein gründliches Übergabeprotokoll des Zimmers bei Einzug und Auszug des Untermieters zu erstellen, inklusive Fotos als Beweis. Dies vermeidet viele Streitigkeiten bezüglich möglicher Schäden oder der Rückerstattung der Mietkaution.

Apropos Mietkaution (die Kaution): Sie haben das Recht, eine solche von Ihrem Untermieter zu verlangen. Genau wie bei einem Hauptmietvertrag darf diese Garantie drei Monatsmieten nicht überschreiten und muss zwingend auf ein gesperrtes Bankkonto im Namen des Untermieters eingezahlt werden. Es ist dem Hauptmieter strengstens untersagt, dieses Geld auf seinem persönlichen Konto zu behalten. Das ist ein häufiger Fehler, den wir beobachten, und es ist wichtig, ihn zu korrigieren, um strikt legal zu bleiben.

Vergessen Sie schließlich nicht die praktischen Aspekte des Zusammenlebens. Erstellen Sie eine Wohngemeinschaftscharta. Wer macht sauber? Wie werden die gemeinsamen Einkäufe verteilt? Welche Regeln gibt es, um Freunde einzuladen? Wenn Sie diese Regeln von Anfang an festlegen und den Schweizer Rechtsrahmen, der durch die Volksabstimmung von 2024 gestärkt wurde, strikt einhalten, wird Ihre Untermieterfahrung sowohl menschlich als auch finanziell ein voller Erfolg werden.