Erhöhung der Wohnsteuer 2026: Vermieten Sie ein Zimmer langfristig, um Ihre Nebenkosten auszugleichen

Angesichts der sich verschärfenden Wohnungskrise verschärft die französische Steuergesetzgebung die Regeln für Eigentümer von unbewohnten oder untergenutzten Immobilien erheblich. Mit dem Inkrafttreten der Erhöhung der Wohnsteuer (taxe d'habitation) 2026 wird das Halten eines Zweitwohnsitzes, der einen Großteil des Jahres leer steht, oder einer leerstehenden Unterkunft zu einer echten finanziellen Belastung. Wir bei Roomlala wissen, wie sehr diese neuen Kosten Ihr Familienbudget oder Ihre Rentabilität als Immobilienbesitzer belasten können.

Glücklicherweise gibt es legale, solidarische und sehr vorteilhafte Lösungen, um diesem Steuerdruck entgegenzuwirken. Wenn Sie einen Teil Ihrer Unterkunft langfristig vermieten, sei es über einen Studentenmietvertrag (bail étudiant) oder einen Mobilitätsmietvertrag (bail mobilité), können Sie diese Strafgebühren nicht nur vermeiden, sondern auch steuerfreie Einkünfte erzielen. In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie den neuen Rechtsrahmen für 2026 und erklären Ihnen, wie die Vermietung als Unterkunft beim Gastgeber Ihre Steuern in garantiertes Einkommen verwandeln kann.

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Die Erhöhung der Wohnsteuer 2026 und den Steuerdruck verstehen

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt im französischen lokalen Steuersystem. Nach dem Dekret Nr. 2025-1267 vom 22. Dezember 2025 wurden mehr als 3.600 Gemeinden als "angespannte Zonen" eingestuft. Diese Einstufung ist nicht nur eine reine Verwaltungsbezeichnung: Sie erlaubt es diesen Gemeinden, einen massiven Aufschlag auf Zweitwohnsitze zu erheben. Diese Erhöhung der Wohnsteuer für Zweitwohnsitze (THRS) kann nun, je nach Beschluss der Gemeinderäte, bis zu 60 % betragen. Für einen Eigentümer kann die Rechnung am Jahresende also um Hunderte oder sogar Tausende Euro in die Höhe schnellen.

Aber das ist noch nicht alles. Der Gesetzgeber hat auch beschlossen, frontal gegen komplett leerstehende Wohnungen vorzugehen. Das Finanzgesetz 2026 hat die Zusammenlegung der Steuer für leerstehende Wohnungen (TLV) und der Wohnsteuer für leerstehende Wohnungen (THLV) beschlossen. Ab dem 1. Januar 2027 werden diese beiden Steuern zu einer einzigen Steuer (TVLH) verschmolzen, deren Sätze weiter erhöht werden. Das Ziel der Regierung ist klar: Die Rückführung ungenutzter Quadratmeter auf den Markt zu erzwingen, um Studenten und Arbeitnehmer unterzubringen.

Achtung, ein kritischer Punkt ist hier zu beachten: Viele Eigentümer glauben, sie könnten diese Steuern durch kurzfristige saisonale Vermietungen (wie Airbnb) abfedern. Das ist ein strategischer Fehler. Die touristische Kurzzeitvermietung ändert nichts am steuerlichen Charakter Ihrer Immobilie. Da die Wohnung nicht den Hauptwohnsitz Ihrer Mieter auf Zeit darstellt, bleiben Sie weiterhin zur Zahlung der erhöhten Wohnsteuer und der Steuer für leerstehende Wohnungen verpflichtet. Um sich von diesen Lasten zu befreien, ist der einzige Ausweg die langfristige Vermietung.

Rendite für Zweitwohnsitze oder leerstehenden Wohnraum durch langfristige Vermietung

Um die Steuerpflicht für die THRS oder TLV aufzuheben, ist die goldene Regel einfach: Ihre Immobilie, oder ein bedeutender Teil davon, muss der Hauptwohnsitz eines Mieters werden. Bei Roomlala unterstützen wir Sie bei der Umsetzung von Verträgen, die perfekt auf dieses Ziel zugeschnitten sind, ohne Sie an die 3-Jahres-Fristen eines klassischen unmöblierten Mietvertrags zu binden.

Der Studentenmietvertrag: eine Win-Win-Lösung

Der Studentenmietvertrag ist ein möblierter Mietvertrag mit einer auf 9 Monate verkürzten Laufzeit, was genau dem akademischen Jahr entspricht. Es ist das perfekte Instrument, um einen Zweitwohnsitz rentabel zu machen, den Sie im Sommer für Ihren eigenen Urlaub zurückhaben möchten. Wenn Sie Ihre Immobilie von September bis Mai an einen Studenten vermieten, bieten Sie ihm in Zeiten des Wohnungsmangels ein Dach über dem Kopf und qualifizieren Ihre Immobilie in diesem Zeitraum rechtlich als "Hauptwohnsitz des Mieters".

Diese Umqualifizierung ist aus steuerlicher Sicht magisch: Sie befreit Sie automatisch von dem Zuschlag auf Zweitwohnsitze. Zudem werden Studenten in der Regel von soliden Bürgen (Eltern) oder der staatlichen Visale-Garantie unterstützt. Es ist ein sehr beruhigendes Mieterprofil. Nehmen wir das Beispiel von Martine, Eigentümerin einer Wohnung in Montpellier (eine Stadt in einer angespannten Zone). Durch die Entscheidung für einen 9-monatigen Studentenmietvertrag sparte sie 850 Euro an Wohnsteueraufschlag, während sie regelmäßige Mieteinnahmen erzielte, bevor sie die Immobilie im Juli und August selbst nutzen konnte.

Der Mobilitätsmietvertrag: Flexibilität und Steuervorteile

Wenn Ihnen die 9-monatige Dauer nicht zusagt, ist der Mobilitätsmietvertrag eine extrem flexible Alternative. Dieser Vertrag wurde für Personen in beruflicher Mobilität (Praktikanten, Auszubildende, Zeitarbeiter, Personen in Weiterbildung) geschaffen und kann eine Laufzeit von 1 bis 10 Monaten haben (nicht verlängerbar). Genau wie der Studentenmietvertrag verleiht er der Unterkunft den Status eines Hauptwohnsitzes für den temporären Mieter und schützt Sie so vor der steuerlichen Erhöhung im Jahr 2026.

Der große Vorteil des Mobilitätsmietvertrags liegt in seiner Flexibilität. Sie können durchaus ein Zimmer in Ihrem Hauptwohnsitz oder Ihren Zweitwohnsitz für 3 Monate an einen Ingenieur auf Dienstreise und anschließend für 5 Monate an eine Aushilfskrankenschwester vermieten. Obwohl es untersagt ist, vom Mieter eine Kaution zu verlangen, ist dieser Mietvertrag systematisch für die Visale-Garantie qualifiziert, die bei Mietausfällen und möglichen Schäden einspringt. Es ist ein hervorragendes Mittel, um seine Immobilie im eigenen Tempo rentabel zu machen.

Vermietung als Unterkunft beim Gastgeber: Steuern und Befreiungen 2026

Neben der Vermeidung lokaler Zuschläge bietet die Vermietung eines Teils Ihres eigenen Hauptwohnsitzes eine außergewöhnliche steuerliche Nische. Wenn Sie ein oder mehrere ungenutzte Zimmer in Ihrem Zuhause haben (z. B. das "Empty-Nest-Syndrom", nachdem die Kinder ausgezogen sind), ermutigt Sie die Gesetzgebung nachdrücklich, diese zu vermieten.

Die verlängerte Einkommensteuerbefreiung

Gemäß Artikel 35 bis des allgemeinen Steuergesetzbuches sind Einnahmen aus der Vermietung eines möblierten Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz von der Einkommensteuer vollständig befreit. Angesichts der Wohnungskrise hat die Regierung diese sehr anreizstarke Regelung klugerweise bis zum 31. Dezember 2026 verlängert. Das bedeutet, dass die erhaltenen Mieten Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage nicht erhöhen – ein erheblicher Nettovorteil gegenüber einer klassischen Mietinvestition.

Wir möchten Sie jedoch auf strenge Punkte aufmerksam machen, um von dieser Befreiung zu profitieren. Erstens muss das vermietete Zimmer fester Bestandteil Ihres Hauptwohnsitzes sein. Getrennte Nebengebäude mit eigenem Zugang (wie ein ausgebautes Studio im Garten oder eine umgebaute Garage) sind von dieser Regelung ausgeschlossen und unterliegen der klassischen Besteuerung für nicht-professionelle möblierte Vermieter (LMNP). Zweitens muss das Zimmer den Mindeststandards für Wohnraum entsprechen, was eine Mindestfläche von 9 Quadratmetern und ein Fenster ins Freie voraussetzt.

Die Mietobergrenzen für 2026

Damit diese vollständige Steuerbefreiung gilt, schreibt der Gesetzgeber vor, dass die verlangte Miete "angemessen" bleiben muss. Die Steuerbehörde legt jedes Jahr Obergrenzen für die Jahresmiete ohne Nebenkosten fest, die nicht überschritten werden dürfen. Für das Jahr 2026 wurden diese Obergrenzen aufgrund der Inflation angepasst.

• In der Île-de-France: Die Obergrenze liegt bei 215 Euro pro Quadratmeter und Jahr.
• In den anderen Regionen (Provinz): Die Obergrenze liegt bei 159 Euro pro Quadratmeter und Jahr.

Lassen Sie uns ein konkretes Anwendungsbeispiel betrachten, um es besser zu verstehen. Wenn Sie in Lyon (Provinz) wohnen und ein möbliertes Zimmer von 15 m2 in Ihrer Wohnung vermieten, darf die Jahresmiete ohne Nebenkosten 2.385 Euro (15 x 159) nicht überschreiten, was etwa 198 Euro pro Monat entspricht. Wenn Sie diese Obergrenze einhalten, sind diese Einkünfte zu 100 % steuerfrei. Sollten Sie sich entscheiden, teurer zu vermieten, was völlig legal ist, verlieren Sie lediglich die vollständige Befreiung und Ihre Einkünfte fallen unter das klassische Mikro-BIC-Regime, das dank seines pauschalen Abzugs von 50 % dennoch vorteilhaft bleibt.

Wie Roomlala Sie bei diesem rechtlichen Übergang begleitet

Sich durch Steuerreformen, Steuererhöhungen und verschiedene Mietvertragsarten zu navigieren, kann einschüchternd wirken. Bei Roomlala ist es unsere Mission, all diese Prozesse zu vereinfachen, damit Sie Mieter völlig entspannt empfangen können. Wir stellen Ihnen eine sichere Plattform zur Verfügung, die speziell für die Vermietung als Unterkunft beim Gastgeber sowie für mittel- bis langfristige Mietverhältnisse entwickelt wurde.

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Zudem garantiert unser sicheres Online-Zahlungssystem, dass Sie Ihre Mieten pünktlich erhalten, ohne Mahnungen verwalten zu müssen. Lassen Sie angesichts der Erhöhung der Wohnsteuer 2026 nicht zu, dass Ihre leeren Räume zu einer finanziellen Last werden. Schließen Sie sich den Tausenden von Roomlala-Gastgebern an, die sich bereits für die langfristige Vermietung entschieden haben: Sie amortisieren Ihre Kosten, erhöhen Ihre Kaufkraft und erleben eine bereichernde menschliche Erfahrung, indem Sie jemandem helfen, eine Unterkunft zu finden.