Mangel an Studentenwohnungen in der Schweiz: Die goldenen Regeln für die Untervermietung im Jahr 2026

Jedes Jahr, kurz vor Beginn des Studienjahres, wiederholt sich der gleiche Hindernislauf. Die Suche nach einer Unterkunft beim Gastgeber für Studenten in der Schweiz ist zu einer echten Kraftprobe geworden. Bei Roomlala beobachten wir diese Situation aufmerksam: Zwischen 2022 und 2024 ist das Gesamtangebot an Mietwohnungen auf Schweizer Boden um 18 % gesunken. Angesichts dieses alarmierenden Mangels hat sich eine solidarische und pragmatische Lösung stark durchgesetzt: die Untermiete. Tatsächlich sind die Untermietangebote im selben Zeitraum um 42 % gestiegen und sind zu einer unverzichtbaren Säule für die studentische Unterkunft geworden. Aber Vorsicht: Auch wenn diese Praxis eine großartige Gelegenheit darstellt, unterliegt sie strengen Regeln. Wie navigiert man 2026 sicher durch den rechtlichen Rahmen der Untervermietung in der Schweiz? Eine Analyse.

Untervermietung in der Schweiz: Ein Grundrecht angesichts der Krise

Die Wohnungskrise trifft die großen Schweizer Universitätsstädte mit voller Wucht. Ob in Genf, Lausanne, Zürich oder Freiburg, Studenten stoßen auf exorbitante Mieten und einen erbitterten Wettbewerb um das kleinste Studio. Vor diesem angespannten Hintergrund gewinnen die Unterkunft beim Gastgeber und die Untermiete an Bedeutung. Für viele Hauptmieter, die über ein freies Zimmer verfügen, ist die Aufnahme eines Studenten ein kluger Weg, die Kosten zu teilen und gleichzeitig einen riesigen Dienst zu erweisen.

Es ist entscheidend, eine oft verkannte grundlegende Wahrheit in Erinnerung zu rufen: In der Schweiz ist die Untervermietung ein Recht des Hauptmieters und keine bloße Gefälligkeit des Eigentümers. Dieses Recht ist fest im Gesetz verankert, genauer gesagt in Artikel 262 des Obligationenrechts (OR). Wenn Sie also in Ihrem Mietvertrag eine Klausel lesen, die die Untervermietung schlichtweg verbietet, sollten Sie wissen, dass diese gemäß Artikel 257 des OR rechtlich nichtig ist.

Dieses Recht wurde zudem kürzlich von den Schweizer Bürgern bekräftigt. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 lehnte das Volk per Referendum (mit 51,6 %) einen Gesetzesentwurf ab, der die Regeln für die Untervermietung erheblich verschärfen sollte. Dieser Sieg, der insbesondere vom MV (Mieterinnen- und Mieterverband) unterstützt wurde, garantiert die Beibehaltung eines ausgewogenen rechtlichen Rahmens, der es Mietern ermöglicht, weiterhin Zimmer an Studenten anzubieten, ohne erstickende administrative Einschränkungen zu erleiden.

Bei Roomlala freuen wir uns über diese rechtliche Stabilität. Sie beruhigt potenzielle Gastgeber. Sie haben ein ungenutztes Zimmer? Sie haben das Recht, es unterzuvermieten. Dieses Recht ist jedoch mit unabdingbaren Pflichten verbunden. Das Gesetz schützt den Mieter, verlangt aber im Gegenzug volle Transparenz gegenüber dem Vermieter. Auf diesem Gleichgewicht beruht der Erfolg eines harmonischen Zusammenlebens.

Die Zustimmung des Vermieters einholen: Die wichtigste Grundregel

Warum ist die vorherige Zustimmung unverzichtbar?

Auch wenn die Untervermietung ein Recht ist, ist es die schlechteste Idee, sie im Verborgenen auszuüben. Die vorherige Zustimmung des Vermieters (oder der Immobilienverwaltung) ist absolut obligatorisch. Ein Zimmer an einen Studenten unterzuvermieten, ohne Ihren Vermieter darüber zu informieren, setzt Sie strengen Sanktionen aus, die bis zur sofortigen Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags aus wichtigem Grund reichen können. Gehen Sie dieses Risiko niemals ein.

Die gute Nachricht ist, dass der Vermieter Ihre Anfrage nicht willkürlich ablehnen kann. Nach Schweizer Recht kann er sich nur aus drei strengen und klar definierten Gründen widersetzen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen. Zweitens, wenn die Bedingungen dieser Untervermietung missbräuchlich sind (insbesondere wenn Sie einen Gewinn erzielen). Drittens, wenn die Untervermietung für den Vermieter wesentliche Nachteile mit sich bringt (zum Beispiel eine Überbelegung der Wohnung oder nachgewiesene Lärmbelästigungen).

Nehmen wir ein konkretes Anwendungsbeispiel: Marc, Mieter einer großen 4-Zimmer-Wohnung in Neuenburg, lebt seit dem Auszug seiner Kinder allein. Er beschließt, ein Zimmer an Léa, eine Studentin im ersten Jahr, unterzuvermieten. Marc informiert seine Verwaltung und gibt die verlangte Miete sowie die Identität von Léa an. Die Verwaltung kann rechtlich nicht widersprechen, da Marc alle Bedingungen einhält und die Wohnung alles andere als überbelegt ist.

Bei Roomlala begleiten wir unsere Nutzer bei diesen Schritten. Wir raten Ihnen, immer auf Transparenz zu setzen. Ein Vermieter, der durch ein ehrliches und korrektes Vorgehen beruhigt ist, wird ein wohlwollender Partner sein. Vertrauen ist der Grundpfeiler der Unterkunft beim Gastgeber.

Gute Praktiken für die Formulierung Ihrer Anfrage

Obwohl die Reform von 2024, die eine zwingend schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderte, abgelehnt wurde, gebietet der gesunde Menschenverstand, immer eine Spur zu hinterlassen. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen dringend, Ihre Anfrage zur Untervermietung schriftlich zu formulieren, idealerweise per Einschreiben. Dies schützt Sie im Falle eines zukünftigen Rechtsstreits und beweist Ihren guten Glauben.

Ihr Schreiben muss präzise und vollständig sein, um keinen Raum für eine begründete Ablehnung zu lassen. Sie müssen die vollständige Identität des Untermiet-Studenten, die geplante Dauer der Untervermietung (auch wenn sie unbestimmt ist), den Verwendungszweck des Zimmers (studentisches Wohnen) und vor allem die Höhe der Miete, die Sie erhalten werden, angeben.

Hier ist eine Liste der Elemente, die Sie für Ihre Unterlagen vorbereiten sollten:

• Ein formelles Schreiben: In dem Sie um Zustimmung zur Untervermietung bitten.
• Der Vertragsentwurf: Eine Kopie des Untermietvertrags, den Sie mit dem Studenten unterzeichnen möchten.
• Die finanziellen Informationen: Die detaillierte Berechnung der Untermiete, um zu beweisen, dass kein Gewinn erzielt wird.
• Die Kontaktdaten des Untermieters: Name, Vorname und Status (Student).

Sobald der Brief verschickt wurde, warten Sie auf die schriftliche Antwort Ihrer Verwaltung oder Ihres Vermieters, bevor Sie die Schlüssel an den Studenten übergeben. In der Schweiz sind die Verwaltungen an diese Verfahren gewöhnt, insbesondere kurz vor Beginn des Studienjahres. Wenn Ihre Unterlagen vollständig sind und dem Gesetz entsprechen, ist die Zustimmung nur eine Formsache.

Miete und Bedingungen: Das strikte Verbot, Profit zu machen

Die faire Miete für Ihren Untermieter berechnen

Dies ist der kritischste Punkt der Schweizer Gesetzgebung: Es ist streng verboten, mit einer Untervermietung Gewinn zu erzielen. Ziel dieser Praxis ist die Kostenteilung, nicht die persönliche Bereicherung. Wenn der Vermieter entdeckt, dass Sie auf dem Rücken eines Studenten Profit machen, ist er berechtigt, die Kündigung Ihres Mietvertrags und die Rückerstattung des zu viel gezahlten Betrags zu fordern.

Die vom Studenten verlangte Miete muss ausschließlich der Hauptmiete entsprechen, berechnet nach der belegten Fläche. Dazu muss ein angemessener Anteil der Nebenkosten (Strom, Internet, Heizung) hinzugefügt werden. Ein angemessener Aufschlag (allgemein zwischen maximal 10 % und 20 % toleriert) ist nur gerechtfertigt, wenn das untervermietete Zimmer vollständig von Ihnen möbliert wurde, um den Verschleiß des Mobiliars auszugleichen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung dieser Berechnung. Sophie mietet eine 100 m² große Wohnung in Genf für 2000 CHF pro Monat, inklusive Nebenkosten. Sie möchte ein möbliertes 15 m² großes Zimmer an einen Studenten untervermieten. Der Student hat auch Zugang zu den Gemeinschaftsräumen (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer), die 50 m² ausmachen. Die vom Studenten genutzte Gesamtfläche beträgt daher etwa 40 m² (sein Zimmer + die Hälfte der Gemeinschaftsräume). Die Grundberechnung wäre (2000 / 100) * 40 = 800 CHF. Sophie kann einen Aufschlag von 10 % für die Möbel hinzufügen, also eine Gesamtmiete von 880 CHF pro Monat.

Auf der Roomlala-Plattform fördern wir faire und solidarische Tarife. Angesichts des Mangels an studentischen Unterkünften bedeutet das Anbieten einer erschwinglichen, möglichst fair berechneten Miete, aktiv zur Lösung der Krise beizutragen. Zudem garantiert eine faire Miete eine gesunde Beziehung ohne Hintergedanken mit Ihrem Untermieter.

Einen soliden Untermietvertrag aufsetzen

Im Bereich der Untervermietung wird der Hauptmieter zum Vermieter des Studenten. Es ist von größter Bedeutung zu verstehen, dass Sie gegenüber Ihrem eigenen Vermieter der einzige Verantwortliche bleiben. Wenn der Student seine Untermiete nicht zahlt oder Schäden in der Wohnung verursacht, wird sich der Vermieter an Sie wenden, um Wiedergutmachung zu fordern.

Es ist daher absolut entscheidend, einen formell korrekten Untermietvertrag mit dem Studenten zu unterzeichnen. Dieses schriftliche Dokument schützt beide Parteien. Er muss die Miethöhe, die enthaltenen Nebenkosten, die Kündigungsmodalitäten (die Kündigungsfrist) und die Regeln für das Zusammenleben klar festlegen. Geben Sie sich niemals mit einer mündlichen Vereinbarung zufrieden, auch wenn die Chemie bei der Besichtigung sehr gut gestimmt hat.

Vergessen Sie nicht, ein sorgfältiges Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug des Studenten zu erstellen. Dies ist ein Schritt, der bei der Unterkunft beim Gastgeber oft vernachlässigt wird, aber er ist entscheidend, um Konflikte im Zusammenhang mit eventuellen Schäden zu vermeiden. Außerdem sind Sie berechtigt, eine Mietkaution von Ihrem Untermieter zu verlangen, die drei Monatsmieten nicht überschreiten darf und auf ein gesperrtes Bankkonto auf seinen Namen einzuzahlen ist.

Die Nutzung einer Plattform wie Roomlala bietet Ihnen einen sicheren Rahmen. Wir stellen Tools zur Verfügung, um die Kontaktaufnahme zu erleichtern, und empfehlen dringend die Verwendung von Standardverträgen (wie sie vom MV oder der Schweizerischen Eidgenossenschaft bereitgestellt werden). Unser Ziel ist es, dass diese Erfahrung des generationenübergreifenden oder partnerschaftlichen Zusammenlebens in größter Gelassenheit verläuft.

Einen Studenten bei sich zu Hause aufnehmen: Ein menschliches und solidarisches Abenteuer

Über den rein rechtlichen und finanziellen Aspekt hinaus ist die Untervermietung eines Zimmers an einen Studenten vor allem ein großartiges menschliches Abenteuer. Angesichts des Wohnungsmangels in der Schweiz ist das Öffnen der eigenen Tür ein starker Akt der Solidarität. Für viele junge Menschen ist die Suche nach einem Zimmer beim Gastgeber die einzige tragfähige Option, ihr Studium fortzusetzen, ohne sich hoch zu verschulden.

Für den Hauptmieter ist es auch die Gelegenheit, die Einsamkeit zu durchbrechen, den Alltag zu beleben und neue Kulturen zu entdecken, insbesondere mit internationalen Studenten. Es ist ein Win-Win-Austausch, bei dem gegenseitiger Respekt und Kommunikation das A und O sind. Die Regeln für das Zusammenleben gleich zu Beginn im Untermietvertrag festzulegen, hilft, ein harmonisches Zusammenleben zu garantieren.

Wir empfehlen Ihnen, ein vorheriges Treffen (persönlich oder per Video) zu organisieren, bevor Sie die Untervermietung bestätigen. Diskutieren Sie Ihre Lebensrhythmen, die Nutzung der Küche, die Regeln bezüglich Gästen. Bei Roomlala glauben wir fest daran, dass die menschliche Übereinstimmung genauso wichtig ist wie die Einhaltung der gesetzlichen Regeln von Artikel 262 des OR.

Im Jahr 2026 ist die Untervermietung kein bloßer Trend mehr, sondern eine strukturelle Notwendigkeit des Schweizer Immobilienmarktes. Indem Sie die goldenen Regeln befolgen – Transparenz gegenüber dem Vermieter, faire Miete und schriftlicher Vertrag – verwandeln Sie eine rechtliche Einschränkung in eine außergewöhnliche Gelegenheit. Bereit, den Schritt zu wagen und einem Studenten zu helfen, sein zukünftiges gemütliches Nest zu finden? Treten Sie der Roomlala-Community bei und veröffentlichen Sie Ihre Anzeige noch heute, ganz sicher.