Mietpreisbremse: Die neuen betroffenen Ballungsgebiete ab Sommer 2026

Mietpreisbremse im Sommer 2026: Ein Wendepunkt für den Immobilienmarkt

Der Sommer 2026 markiert einen entscheidenden Schritt in der französischen Immobilienlandschaft. Angesichts der anhaltenden Wohnungsnot in vielen Ballungsräumen haben die Behörden beschlossen, den Ton zu verschärfen, um die Kaufkraft der Mieter zu schützen und gleichzeitig den Markt zu regulieren. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern bei der Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber und Wohngemeinschaften. Wir wissen, wie komplex oder gar beängstigend die Gesetzgebung für einen Gastgeber sein kann, der einfach nur ein ungenutztes Zimmer rentabel vermieten möchte, oder für einen Studenten, der ein bezahlbares Dach über dem Kopf sucht. Deshalb haben wir für Sie die neuesten gesetzlichen Entwicklungen zur Mietpreisbremse entschlüsselt, einer Maßnahme, die in diesem Jahr erheblich ausgeweitet wird.

Zunächst ist es wichtig zu verstehen, worum es geht. Die Mietpreisbremse ist eine Maßnahme, die einen maximalen Quadratmeterpreis für die Miete von leerstehenden oder möblierten Wohnungen festlegt, die als Hauptwohnsitz oder im Rahmen eines Mobilitätsmietvertrags vermietet werden. Es ist grundlegend, dieses Instrument nicht mit der Begrenzung des Mietanstiegs bei Neuvermietung oder der jährlichen Anpassung auf Basis des Mietreferenzindex (IRL) zu verwechseln. Die Mietpreisbremse wirkt wie ein absoluter Schutzschild: Unabhängig von der Historie der Wohnung darf die Kaltmiete mathematisch gesehen eine bestimmte Schwelle, die sogenannte erhöhte Referenzmiete, nicht überschreiten. Diese Schwelle entspricht der mittleren Miete des geografischen Gebiets zuzüglich 20 % und wird jedes Jahr per Präfekturerlass aktualisiert.

Für Gastgeber und Mieter erfordert diese Regelung ständige Aufmerksamkeit. Ein Eigentümer, der diese Regeln ignoriert, setzt sich strengen Sanktionen aus, während ein schlecht informierter Mieter jedes Jahr Hunderte von Euro zu viel zahlen könnte. Bei Roomlala ist es unsere Mission, Ihnen einen sicheren und transparenten Rahmen zu bieten. In diesem Artikel werden wir im Detail die neuen angespannten Gebiete untersuchen, die diese Maßnahme ab dem Sommer 2026 anwenden, die direkten und oft unterschätzten Auswirkungen dieser Regeln auf Wohngemeinschaften sowie die besten Praktiken für eine sorgenfreie Vermietung, die in perfekter Übereinstimmung mit dem Gesetz steht.

Das 3DS-Gesetz und die entscheidende Frist vom 23. November 2026

Um die Herausforderungen dieses Sommers 2026 zu verstehen, muss man kurz in die Gesetzestexte eintauchen. Die Mietpreisbremse, wie wir sie heute kennen, ist technisch gesehen ein Experiment. Eingeführt durch das ELAN-Gesetz, wurde diese Maßnahme durch das Gesetz zur Differenzierung, Dezentralisierung, Dekonzentration und zur Vereinfachung des lokalen öffentlichen Handelns, besser bekannt als 3DS-Gesetz, verlängert und geregelt. Diese Gesetzgebung hat ein sehr genaues Datum festgelegt: Das Experiment ist bis zum 23. November 2026 in Kraft. Zu diesem Datum endet die Maßnahme, falls vom Parlament keine neue gesetzliche Verlängerung verabschiedet wird.

Dieses Datum, der 23. November 2026, schafft eine besonders intensive Übergangsphase. Die Gemeinden, die kürzlich die Genehmigung erhalten haben, die Mietpreisbremse anzuwenden, müssen schnell handeln, um ihre Präfekturerlasse und ihre lokalen Mietspiegel einzuführen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sie sich schnell an neue Regeln anpassen müssen, die theoretisch am Ende des Jahres verschwinden oder verstetigt werden könnten. Bei Roomlala raten wir Ihnen, immer davon auszugehen, dass die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags geltende Regel angewendet wird, und niemals auf eine mögliche zukünftige Aufhebung des Gesetzes zu wetten, um eine missbräuchliche Miete zu rechtfertigen.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass dieses Gesetz absolute Transparenz vorschreibt. Der Mietvertrag muss zwingend die Referenzmiete und die für die Wohnung geltende erhöhte Referenzmiete angeben. Fehlen diese Angaben, hat der Mieter das Recht, den Eigentümer zur Nachbesserung aufzufordern, und kann sogar eine Mietminderung verlangen, wenn diese den gesetzlichen Höchstbetrag überschreitet. Dies ist ein starker Schutz, der erfordert, dass Vermieter über die in ihrer Straße oder ihrem Viertel geltenden Beträge bestens informiert sind.

Die neuen Ballungsgebiete unter der Mietpreisbremse im Sommer 2026

Bisher war die Mietpreisbremse hauptsächlich mit Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux und einigen Gemeinden im Pariser Umland wie Est Ensemble oder Plaine Commune verbunden. Aber im Sommer 2026 erweitert sich die Karte der Mietpreisbremse erheblich. Neue Ballungsgebiete schließen sich der Maßnahme an, um auf einen Immobilienpreisanstieg zu reagieren, der die Mittelschicht und Studenten erstickt. Unter diesen neuen Teilnehmern finden sich sehr unterschiedliche geografische Sektoren, was zeigt, dass die Immobilienanspannung nicht mehr nur die Hauptstadt betrifft.

Hier sind die wichtigsten Ballungsgebiete, die die Mietpreisbremse für diesen Sommer 2026 anwenden oder aktiv darauf vorbereiten:

• Marseille: Die Stadt, deren Mieten in den letzten Jahren aufgrund ihrer wachsenden Attraktivität und der Verbreitung von kurzfristigen touristischen Vermietungen explodiert sind, führt eine strikte Mietpreisobergrenze ein, insbesondere in ihren zentralen und küstennahen Stadtbezirken.
• Annemasse Agglo: Dieses Gebiet an der französisch-schweizerischen Grenze leidet unter dem starken Kaufkraftdruck der Grenzgänger. Die Mietpreisbremse soll es lokalen Arbeitnehmern ermöglichen, weiterhin auf ihrem Territorium wohnen zu können.
• Cergy: Als wichtiger Studentenstandort in der Île-de-France führt Cergy die Maßnahme ein, um seine große Universitätsbevölkerung vor Missbräuchen zu schützen, insbesondere im Bereich kleiner Flächen und Wohngemeinschaften.
• Grand-Orly Seine Bièvre: Dieses große Gebiet im Pariser Umland schließt sich anderen öffentlichen Gebietskörperschaften der Pariser Vororte an, um die Mietregulierung vor den Toren von Paris zu harmonisieren.

Für Eigentümer in diesen neuen Gebieten ist die Zeit der Annäherungen vorbei. Die genauen Daten des Inkrafttretens und die präzise Einteilung der geografischen Gebiete variieren je nach den örtlichen Präfekturerlassen. Eine Wohnung auf der einen Straßenseite kann eine andere Referenzmiete haben als die auf der gegenüberliegenden Seite. Es ist daher zwingend erforderlich, die von den Präfekturen bereitgestellten lokalen Simulatoren zu konsultieren oder sich an die Nationale Agentur für Wohnungsinformation (ANIL) zu wenden, um den genauen für Ihre Wohnung geltenden Betrag zu erhalten.

Die direkten Auswirkungen der Mietpreisbremse auf Wohngemeinschaften und Unterkünfte beim Gastgeber

Die Wohngemeinschaft und die Vermietung von Zimmern beim Gastgeber sind extrem beliebte Unterbringungslösungen auf Roomlala. Sie ermöglichen es, soziale Kontakte zu knüpfen, Kosten zu teilen und den verfügbaren Raum zu optimieren. Es hält sich jedoch hartnäckig die falsche Vorstellung, dass die zimmerweise Vermietung eine Umgehung der Mietpreisbremse durch die Vervielfältigung kleiner Mietverträge ermöglichen würde. Das ist völlig falsch. Der Gesetzgeber hat sehr strenge Regeln vorgesehen, um sicherzustellen, dass Wohngemeinschaften nicht zu einer rechtlichen Lücke werden, die eine Umgehung der Mietpreisbremse ermöglicht.

Die goldene Regel ist einfach, aber unerbittlich: Bei Wohngemeinschaften darf die Gesamtsumme der von allen Mitbewohnern gezahlten Mieten in keinem Fall den für die gesamte Wohnung geltenden gesetzlichen Höchstbetrag überschreiten. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine 80 m² große Wohnung besitzen, deren erhöhte Referenzmiete 1.200 Euro beträgt, können Sie nicht vier Zimmer für jeweils 400 Euro vermieten (was insgesamt 1.600 Euro entspräche). Der kumulierte Betrag der Kaltmieten, die der Eigentümer erhält, muss zwingend kleiner oder gleich 1.200 Euro bleiben. Diese Regel gilt strikt, egal ob die Wohnung leer oder möbliert vermietet wird.

Bei Roomlala achten wir darauf, dass unsere Nutzer diesen Mechanismus verstehen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Als Eigentümer müssen Sie die gesamte Wohnfläche Ihrer Unterkunft berechnen, die maximal zulässige Miete für diese Gesamtfläche bestimmen und diesen Betrag dann auf die verschiedenen Mieter aufteilen. Diese Aufteilung muss nicht zwingend gleich sein: Sie kann anteilig nach der Größe der jeweiligen privaten Zimmer erfolgen. Wichtig ist, dass die Endsumme den gesetzlichen Rahmen einhält.

Der Fall des einheitlichen Mietvertrags für Wohngemeinschaften

Im Rahmen eines einheitlichen Mietvertrags unterzeichnen alle Mitbewohner denselben Mietvertrag. Sie sind in der Regel durch eine Solidaritätsklausel gebunden, was bedeutet, dass sie gemeinsam für die Zahlung der gesamten Miete verantwortlich sind. In dieser Konfiguration ist die Anwendung der Mietpreisbremse relativ einfach zu überprüfen. Die auf dem einheitlichen Mietvertrag angegebene Gesamtmiete wird direkt mit der erhöhten Referenzmiete verglichen, die für die Gesamtfläche der Wohnung oder des Hauses berechnet wurde.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel in Cergy, einem neuen Gebiet, das ab Sommer 2026 betroffen ist. Sie vermieten eine möblierte 75 m² Wohnung an drei Studenten über einen einheitlichen Mietvertrag. Der Präfekturerlass legt die erhöhte Referenzmiete für diese Art von Immobilie in diesem bestimmten Viertel auf 18 Euro pro Quadratmeter fest. Der gesetzliche Höchstbetrag Ihrer Wohnung liegt also bei 1.350 Euro (75 x 18). Die auf dem einheitlichen Mietvertrag eingetragene Gesamtmiete darf 1.350 Euro Kaltmiete nicht überschreiten. Wenn die Studenten entscheiden, diese Miete in drei Teile von 450 Euro aufzuteilen, ist das ihre interne Entscheidung, aber gegenüber dem Gesetz ist der Gesamtbetrag des Mietvertrags maßgeblich und entspricht der Mietpreisobergrenze.

Es ist wichtig klarzustellen, dass die Mietnebenkosten (Wasser, Strom, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Internet) in dieser Obergrenze nicht enthalten sind. Sie müssen separat in Rechnung gestellt werden, entweder nach tatsächlichem Verbrauch mit einer jährlichen Abrechnung oder als Pauschale (sehr verbreitet bei möblierten Wohngemeinschaften). Die Nebenkostenpauschale darf jedoch nicht offensichtlich unverhältnismäßig zu den tatsächlichen Kosten sein, da sie sonst von einem Richter als verdeckter Mietzuschlag eingestuft werden kann.

Der Fall von Einzelmietverträgen pro Zimmer

Die Situation wird etwas komplexer, aber genauso reguliert, wenn der Eigentümer sich entscheidet, mit jedem Mieter Einzelmietverträge abzuschließen. Diese Praxis ist bei der Unterbringung beim Gastgeber auf Roomlala sehr verbreitet, da sie mehr Flexibilität bietet: Jeder Mieter ist unabhängig, es gibt keine Solidaritätsklausel, und Aus- oder Einzüge werden individuell verwaltet. Jeder Vertrag bezieht sich auf die exklusive Nutzung eines bestimmten Zimmers und die gemeinschaftliche Nutzung der Gemeinschaftsräume (Küche, Wohnzimmer, Badezimmer).

Das Gesetz ist jedoch eindeutig: Die Summe der Mieten aller laufenden Einzelmietverträge für eine Wohnung darf die für die gesamte Wohnung geltende Obergrenze nicht überschreiten. Wenn wir unser Beispiel der 75 m² Wohnung in Cergy mit einer Gesamtobergrenze von 1.350 Euro aufgreifen: Der Eigentümer vermietet drei Zimmer unterschiedlicher Größe. Er könnte die Miete für das große Zimmer auf 500 Euro, die für das mittlere auf 450 Euro und die für das kleine auf 400 Euro festlegen. Die Summe ergibt 1.350 Euro, die Obergrenze ist eingehalten.

Ein wichtiger Punkt für Gastgeber: Wenn Sie nur ein Zimmer in Ihrem eigenen Hauptwohnsitz vermieten (klassische Unterkunft beim Gastgeber), muss die Miete für dieses Zimmer theoretisch die Obergrenze einhalten, die auf der Fläche des vermieteten Zimmers zuzüglich eines Anteils der Gemeinschaftsflächen berechnet wird. Dies ist eine Berechnung, die mühsam sein kann. Wir empfehlen dringend, die Simulatoren der ANIL zu verwenden, um die gewichtete Fläche zu bewerten und die faire und legale Miete für das Zimmer zu bestimmen, das Sie auf Roomlala anbieten.

Der Mietzuschlag: Eine streng geregelte Ausnahme

Angesichts der Strenge der Mietpreisbremse hat das Gesetz ein Sicherheitsventil vorgesehen: den Mietzuschlag. Dieser Mechanismus erlaubt es einem Eigentümer, eine Miete festzulegen, die über der erhöhten Referenzmiete liegt. Vorsicht jedoch vor falschen Vorstellungen! Dieser Zuschlag ist absolut kein automatisches Recht und unterliegt extrem strengen Bedingungen, die übrigens zunehmend von den Behörden kontrolliert und von Mietern angefochten werden.

Damit ein Mietzuschlag legal ist, muss die Wohnung über objektiv außergewöhnliche Standort- oder Komfortmerkmale verfügen. Diese Merkmale müssen mehrere kumulative Kriterien erfüllen: Sie dürfen bei der Festlegung der Referenzmiete noch nicht berücksichtigt worden sein (die bereits das Baujahr, die Anzahl der Zimmer und die Art der leeren/möblierten Vermietung berücksichtigt), sie müssen bei der Festlegung der Miete im Vergleich zu Wohnungen derselben Kategorie im selben geografischen Gebiet entscheidend sein, und sie dürfen nicht zu einer Rückerstattung im Rahmen der Nebenkosten führen.

Es ist wichtig zu verstehen, was KEINEN Mietzuschlag rechtfertigt. Eine kürzlich renovierte Küche, die Installation von Glasfaser, das Vorhandensein eines einfachen Balkons zur Straßenseite, hochwertige Möbel oder eine doppelte Ausrichtung gelten als normale Komfortelemente oder als bereits durch den klassischen Markt bewertet. Außerdem ist es seit dem Kaufkraftgesetz von 2022 formell verboten, einen Mietzuschlag anzuwenden, wenn die Wohnung bestimmte Mängel aufweist: Sanitäranlagen auf dem Flur, Anzeichen von Feuchtigkeit, undichte Fenster, fehlende angemessene Heizung oder wenn sie als energetisch mangelhaft eingestuft ist (Energieausweis F oder G).

Was rechtfertigt also wirklich einen Zuschlag? Nehmen wir konkrete, gültige Beispiele. Eine Wohnung in Marseille, die über eine riesige private Terrasse von 40 m² verfügt und einen freien Panoramablick auf den Alten Hafen und die Basilika Notre-Dame de la Garde bietet, besitzt ein außergewöhnliches Standortmerkmal. Eine Unterkunft, die mit ungewöhnlichem Luxus ausgestattet ist, wie einer integrierten privaten Sauna oder einem großen privaten Garten mitten im Herzen eines sehr dicht besiedelten Gebiets wie Grand-Orly Seine Bièvre, kann ebenfalls einen solchen Zuschlag rechtfertigen. Wenn Sie einen Zuschlag anwenden, müssen dessen Betrag und seine genaue Begründung zwingend im Mietvertrag aufgeführt sein, und der Mieter hat drei Monate Zeit, ihn anzufechten.

Eigentümer und Mieter: Ihre Pflichten, Rechte und Sanktionen

Die Nichteinhaltung der Mietpreisbremse wird von den Behörden nicht mehr auf die leichte Schulter genommen. Gemeinden, die die Maßnahme im Sommer 2026 integrieren, wie Annemasse oder Cergy, richten dedizierte Teams ein, um illegale Anzeigen aufzuspüren und Meldungen von Mietern zu bearbeiten. Bei Roomlala möchten wir unsere Gastgeber über die Risiken informieren, da es unser Ziel ist, eine Unterbringung zu fördern, die vertrauenswürdig, nachhaltig und rechtskonform ist.

Eigentümer, die die gesetzliche Obergrenze ohne triftigen Grund (oder mit einem als missbräuchlich erachteten Mietzuschlag) überschreiten, setzen sich sehr abschreckenden finanziellen Sanktionen aus. Wird ein Verstoß festgestellt, fordert der Präfekt den Vermieter auf, den Mietvertrag innerhalb von zwei Monaten in Einklang zu bringen und den zu viel gezahlten Betrag an den Mieter zurückzuerstatten. Weigert sich der Eigentümer, droht ihm ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro für eine natürliche Person (Privatperson) und bis zu 15.000 Euro für eine juristische Person (wie eine SCI). Zudem kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten, um eine Mietminderung und die rückwirkende Erstattung der zu viel gezahlten Beträge zu erwirken, und zwar für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses.

Für Mieter, einschließlich derjenigen in Wohngemeinschaften oder Unterkünften beim Gastgeber, wurde das Anfechtungsverfahren vereinfacht. Wenn Sie feststellen, dass Ihre Miete die in Ihrer Stadt geltende gesetzliche Obergrenze überschreitet, können Sie die Departementale Schlichtungskommission (CDC) kostenlos anrufen. Diese paritätische Instanz wird versuchen, eine gütliche Einigung mit dem Eigentümer zu erzielen, um die Miete zu senken. Bei Scheitern der Schlichtung kann der Richter für Schutzstreitigkeiten angerufen werden. Es ist daher für Mieter unerlässlich, den Betrag der Referenzmiete bereits bei der Wohnungssuche mithilfe offizieller Instrumente zu überprüfen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Ausweitung der Mietpreisbremse im Sommer 2026 eine unumgängliche Realität ist, die die Mietpraktiken in vielen neuen Ballungsgebieten grundlegend verändert. Egal, ob Sie als Eigentümer in gutem Glauben ein Zimmer vermieten möchten oder als Student in eine Wohngemeinschaft in Marseille oder Cergy einziehen: Information ist Ihr bester Verbündeter. Bei Roomlala empfehlen wir Ihnen dringend, die offiziellen Websites wie die der ANIL oder des öffentlichen Dienstes zu konsultieren, um die Präfekturerlasse Ihres Sektors zu kennen. Indem Sie diese Regeln respektieren, garantieren Sie nicht nur die Legalität Ihres Mietvertrags, sondern tragen auch zu einem gerechteren und transparenteren Wohnungsmarkt bei – Werte, die im Zentrum des Roomlala-Geistes stehen.