IRS-Befreiung und -Ermäßigung für Vermietungen in Portugal: Die Neuerungen 2026

Die Wohnungskrise und die Chance der IRS-Mietreduzierung in Portugal

Angesichts der Wohnungskrise, die das Land seit einigen Jahren erschüttert, hat die portugiesische Regierung beschlossen, im Jahr 2026 hart durchzugreifen. Das Ziel ist klar: Eigentümer dazu zu bewegen, ihre Immobilien und leerstehenden Zimmer wieder auf den traditionellen Mietmarkt zu bringen, anstatt sie kurzfristig an Touristen zu vermieten. Bei Roomlala wissen wir, wie viele Fragen der Schritt zur Vermietung aufwerfen kann, insbesondere in steuerlicher Hinsicht. Deshalb erklären wir Ihnen die neuesten Regierungsmaßnahmen.

Die große Neuerung dieses Jahres liegt in der vollständigen Neugestaltung der steuerlichen Anreize für Eigentümer. Wenn Sie über ein freies Zimmer in Ihrem Hauptwohnsitz in Portugal verfügen, war die Vermietung noch nie so vorteilhaft. Die IRS-Mietreduzierung in Portugal stützt sich nun auf zwei Hauptpfeiler: eine allgemeine Senkung der Steuersätze für klassische Langzeitmietverträge und eine vollständige Befreiung unter bestimmten Bedingungen für erschwingliche Mieten.

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Egal, ob Sie ein junger Rentner an der Algarve sind, eine Familie in Lissabon mit einem leeren Studentenzimmer oder eine berufstätige Person in Porto, die einen ungenutzten Raum rentabel machen möchte – diese Regelungen sind für Sie gedacht. Indem Sie sich für einen Langzeitmietvertrag in Portugal entscheiden, sichern Sie sich nicht nur ein regelmäßiges Zusatzeinkommen, sondern tragen auch zur nationalen Wohnungsbauoffensive bei und entlasten gleichzeitig Ihre jährliche Steuerlast erheblich.

In diesem Artikel werden wir im Detail untersuchen, wie diese neuen Gesetze auf die Vermietung von Unterkünften beim Gastgeber angewendet werden. Von der Senkung des Standardsteuersatzes bis zur vollständigen Befreiung durch das neue vereinfachte System sowie den notwendigen administrativen Schritten erhalten Sie alle Werkzeuge an die Hand, um Ihre Mieteinnahmen im Jahr 2026 legal und entspannt zu optimieren.

Verständnis der allgemeinen Senkung der Besteuerung von Mieteinnahmen

Auch wenn Sie die Regelungen für gedeckelte Mieten nicht in Anspruch nehmen möchten, bringt das Jahr 2026 eine hervorragende Nachricht für die Besteuerung der Zimmervermietung in Portugal. Historisch gesehen wurden Mieteinnahmen (Kategorie F der IRS) mit einem festen Abgeltungssteuersatz von 28 % besteuert, der kürzlich bereits auf 25 % gesenkt worden war. Seit dem 1. Januar 2026 wurde dieser Standardsatz drastisch gekürzt, um die Vermietung von Langzeitmietobjekten zu fördern.

Der Standardsteuersatz für Mieteinnahmen wurde von 25 % auf nur noch 10 % gesenkt. Diese Maßnahme gilt automatisch für alle neuen Langzeitmietverträge, vorausgesetzt, die geforderte monatliche Miete übersteigt nicht die Obergrenze von 2.300 Euro pro Monat. Bei der Vermietung eines einfachen Zimmers bei einem Gastgeber wird diese Obergrenze natürlich bei weitem unterschritten, was fast allen Roomlala-Gastgebern garantiert, von diesem ultra-reduzierten Steuersatz von 10 % zu profitieren.

Diese drastische Reduzierung verändert die Situation für die Steuern portugiesischer Eigentümer grundlegend. Sie ermöglicht es, einen viel größeren Teil der Netto-Mieteinnahmen zu behalten. Die Regierung hat verstanden, dass eine hohe Besteuerung kleiner Eigentümer diese davon abhielt, ihre Einkünfte anzugeben oder ihre leerstehenden Räume zu vermieten. Mit einem Steuersatz von 10 % lohnt sich das Risiko der nicht deklarierten Vermietung nicht mehr, zumal die Anmeldung Sie bei Streitigkeiten rechtlich absichert.

Praxisbeispiel: Nehmen wir Tiago, der ein Zimmer in seiner Wohnung in Faro für 400 Euro pro Monat an einen jungen Berufstätigen vermietet. In einem Jahr nimmt er 4.800 Euro ein. Unter dem alten System mit 25 % hätte er 1.200 Euro IRS auf diese Einkünfte zahlen müssen. Im Jahr 2026, mit dem neuen Satz von 10 %, sinkt seine Steuer auf 480 Euro. Das ist eine Nettoersparnis von 720 Euro pro Jahr, nur indem er einen klassischen Langzeitmietvertrag anmeldet.

Das neue Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

Was ist das RSAA (ehemals Arrendamento Acessível 2026)?

Der 1. Juni 2026 markierte einen entscheidenden Wendepunkt in der Wohnungspolitik Portugals mit dem Inkrafttreten des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026. Dieser Gesetzestext hat offiziell das alte und komplexe Programa de Arrendamento Acessível durch das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) ersetzt. Ziel dieser Reform ist es, bürokratische Hürden abzubauen, die Eigentümer davon abhielten, dem Programm für erschwinglichen Wohnraum beizutreten.

Das Prinzip des RSAA ist äußerst anreizorientiert: Wenn Sie bereit sind, Ihr Zimmer zu einem Tarif zu vermieten, der mindestens 20 % unter dem Median der in Ihrer Gemeinde üblichen Mieten liegt, belohnt Sie der portugiesische Staat mit einer vollständigen IRS-Befreiung (0 %) auf diese Mieteinkünfte. Ja, Sie haben richtig gelesen: keine Steuer auf das Geld, das Ihnen die Vermietung Ihres Zimmers einbringt.

Diese Maßnahme zielt direkt darauf ab, ein Angebotsplus für Studenten und junge Berufstätige zu schaffen, die in Großstädten wie Lissabon, Porto oder Coimbra Schwierigkeiten haben, Wohnraum zu finden. Bei Roomlala ermutigen wir unsere Gastgeber nachdrücklich, diese Option zu prüfen: Obwohl die nominelle Miete etwas niedriger ist, macht die völlige Abwesenheit von Steuern den Vorgang am Ende des Steuerjahres oft finanziell rentabler.

Praxisbeispiel: Sofia besitzt eine große Wohnung in Coimbra und möchte ein Zimmer an einen Studenten vermieten. Die mittlere Miete für ein Zimmer in ihrem Viertel liegt laut Portal da Habitação bei 350 Euro. Um vom RSAA zu profitieren, muss Sofia eine maximale Miete von 280 Euro anbieten (d. h. 20 % weniger). Wenn sie für 280 Euro pro Monat vermietet, erhält sie 3.360 Euro pro Jahr steuerfrei. Hätte sie für 350 Euro ohne RSAA vermietet (besteuert mit 10 %), hätte sie 4.200 Euro eingenommen, minus 420 Euro Steuern, also 3.780 Euro. Der finanzielle Unterschied ist minimal, aber Sofia gewinnt an Sicherheit, findet sofort einen Mieter und leistet einen wertvollen sozialen Beitrag.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der vollständigen Befreiung

Damit diese 0%-Befreiung angewendet werden kann, hat der Gesetzgeber strenge, aber im Vergleich zu den Vorjahren vereinfachte Regeln festgelegt. Die erste wichtige Bedingung betrifft die Dauer des Mietvertrags. Um einen echten Langzeitmietvertrag in Portugal zu fördern, wurde die Mindestdauer des Mietvertrags für die Inanspruchnahme des RSAA beim Hauptwohnsitz im Jahr 2026 auf 3 Jahre reduziert (gegenüber 5 Jahren zuvor). Diese erhöhte Flexibilität beruhigt Eigentümer, die zögerten, sich für ein halbes Jahrzehnt zu binden.

Die zweite wesentliche Bedingung ist die Einhaltung der Mietobergrenzen. Diese Obergrenzen sind nicht willkürlich festgelegt: Sie variieren je nach Gemeinde (concelhos), Gemeindebezirk (freguesias) und Art der Immobilie (einzelnes Zimmer, Studio, Wohnung). Es ist zwingend erforderlich, die für Ihre Unterkunft geltende genaue Obergrenze auf dem offiziellen Simulator des Portal da Habitação (verwaltet durch das IHRU) zu überprüfen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben und Ihren Preis festlegen.

Schließlich muss die vermietete Wohnung oder das Zimmer grundlegende Kriterien für Anständigkeit und Bewohnbarkeit erfüllen (Fenster, Zugang zu Sanitäranlagen, elektrische Sicherheit). Das RSAA ist ausschließlich für den ständigen Wohnsitz des Mieters reserviert. Es kann in keinem Fall für Zweitwohnungen oder Übergangsmieten von wenigen Monaten genutzt werden. Der Mieter muss nachweisen, dass diese Adresse sein steuerlicher Hauptwohnsitz wird.

Steuern für portugiesische Eigentümer: Formalitäten und wichtige Punkte

Die obligatorische Registrierung auf dem Portal das Finanças

Bei Roomlala sind Sicherheit und Legalität unsere Prioritäten. Um Ihre IRS-Mietreduzierung in Portugal oder Ihre vollständige Befreiung durch das RSAA zu aktivieren, reicht es nicht aus, einen Papiervertrag mit Ihrem Mieter zu unterzeichnen. Das portugiesische Gesetz ist streng: Jeder Mietvertrag muss obligatorisch bei der Finanzbehörde (Autoridade Tributária) über das Portal das Finanças registriert werden.

Dieser Vorgang muss innerhalb einer Frist von maximal 30 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags erfolgen. Bei dieser Online-Registrierung müssen Sie die Identität des Mieters (sein portugiesischer NIF ist unerlässlich), die Dauer des Mietvertrags und die Miethöhe angeben sowie spezifizieren, ob der Vertrag unter das Regime Simplificado de Arrendamento Acessível fällt. Erst das Ankreuzen dieses Feldes, das von den Algorithmen der Finanzbehörde geprüft wird, löst Ihren Steuersatz von 0 % oder 10 % aus.

Darüber hinaus sind Sie verpflichtet, jeden Monat bei Zahlung der Miete auf demselben Portal elektronische Quittungen (recibos de renda eletrónicos) auszustellen. Diese Rückverfolgbarkeit ist die Garantie für den Staat, dass die Vermietung effektiv und transparent ist. Seien Sie versichert, dass die portugiesische Finanzplattform im Jahr 2026 stark modernisiert wurde und die Ausstellung dieser Quittungen mit wenigen Klicks erfolgt, oder sogar automatisiert werden kann, wenn Sie dies entsprechend einstellen.

Ausschlüsse: Vorsicht bei Alojamento Local

Es gibt einen entscheidenden Punkt, auf den wir hinweisen müssen: touristische Vermietungen oder Kurzzeitvermietungen, bekannt unter dem Namen Alojamento Local (AL), sind von diesen vorteilhaften steuerlichen Regelungen streng ausgeschlossen. Die Regierung möchte die Ausbreitung von Ferienwohnungen eindämmen, die den Markt für dauerhaften Wohnraum austrocknen.

Wenn Sie Ihr Zimmer tageweise oder wochenweise an vorbeiziehende Touristen vermieten, unterliegen Sie weiterhin dem klassischen Besteuerungssystem für gewerbliche Aktivitäten (Kategorie B) oder dem vollen Steuersatz der Kategorie F, ohne jede Reduzierungsmöglichkeit. Zudem sind Lizenzen für Alojamento Local immer schwieriger zu erhalten und in Städten wie Lissabon und Porto teilweise sogar ausgesetzt.

Genau hier ergibt das Angebot von Roomlala Sinn. Indem Sie sich auf die Mittel- und Langzeitvermietung konzentrieren (Studenten für ein Semester, junge Berufstätige für das Jahr), vermeiden Sie den Ärger mit Alojamento Local, reduzieren die Fluktuation Ihrer Mieter (weniger Reinigung, weniger Verwaltung) und erschließen massive steuerliche Vorteile. Es ist ein Win-Win-Modell, das auf lange Sicht gelassener und rentabler ist.

Vorteile für Mieter: ein starkes Argument für die Vermietung

Die Besteuerung der Zimmervermietung in Portugal wurde nicht nur für Eigentümer konzipiert; auch Mieter profitieren 2026 von starken Maßnahmen. Die Kommunikation über diese Vorteile ist eine hervorragende Möglichkeit für Sie als Gastgeber, seriöse, zahlungsfähige Profile anzuziehen, die sich langfristig niederlassen möchten.

Für das Jahr 2026 wurde die Obergrenze für den Abzug von Mieten von der IRS für Mieter (Studenten, junge Berufstätige, Familien) deutlich erhöht. Sie liegt nun bei 900 Euro pro Jahr. Dies bedeutet, dass ein Mieter, der seine Einkünfte in Portugal deklariert, einen großen Teil seiner Wohnkosten von seinen eigenen Steuern absetzen kann, unter der einzigen Bedingung, dass der Mietvertrag offiziell registriert ist und elektronische Quittungen vom Eigentümer ausgestellt wurden.

Dieser steuerliche Mietvorteil macht die nicht deklarierte Vermietung (Schwarzmarkt) bei der jungen Generation äußerst unbeliebt. Heute wird ein Student oder ein junger Berufstätiger einen ordnungsgemäßen Vertrag verlangen, um von seinen 900 Euro Abzug profitieren zu können. Indem Sie von vornherein einen legalen und transparenten Vertrag anbieten, positionieren Sie sich als vertrauenswürdiger Eigentümer auf Roomlala.

Praxisbeispiel: Lucas ist ein junger französischer Ingenieur, der gerade in Porto eingestellt wurde. Er sucht ein Zimmer bei einem Gastgeber, um sich zu integrieren. Wenn er ein Zimmer für 400 Euro pro Monat wählt, das offiziell gemeldet ist, sammelt er legale Mietbelege. Bei seiner Steuererklärung im Folgejahr in Portugal kann er bis zu 900 Euro absetzen, was seine Steuerrückerstattung erhöht oder seine verbleibende Steuerschuld verringert. Für ihn ist das ein nicht verhandelbares Auswahlkriterium: Er wird immer Ihre legale Anzeige einem nicht deklarierten Angebot vorziehen und so die Langlebigkeit Ihres Langzeitmietvertrags in Portugal sichern.