Energetisch sanierungsbedürftige Immobilien und Energieausweis 2026: Ist die Unterkunft beim Gastgeber eine gesetzliche Ausnahme?

Der französische Immobilienmarkt durchläuft seit einigen Jahren eine Phase grundlegender Veränderungen, die durch den staatlichen Willen geprägt ist, energiefressende Wohnungen zu eliminieren. Angesichts der Verschärfung der Umweltvorschriften sind viele Vermieter angesichts des bevorstehenden Verbots der Vermietung von „Wärmeschleudern“ (passoires thermiques) ab 2026, das für bestimmte Kategorien von Unterkünften gilt, verunsichert. Bei Roomlala erhalten wir täglich Anfragen von besorgten Gastgebern: Dürfen sie noch ein Zimmer in ihrem Haus vermieten, wenn dieses schlecht isoliert ist? Die kurze Antwort lautet: Ja, aber unter ganz bestimmten Bedingungen. Dieser Artikel soll die aktuelle Gesetzgebung entschlüsseln und Ihnen detailliert erklären, wie das DPE (Energieeffizienz-Zertifikat) für die Unterkunft beim Gastgeber funktioniert. Sie werden feststellen, dass die Vermietung eines Zimmers in Ihrem Hauptwohnsitz von gewissen gesetzlichen Flexibilitäten profitiert. Dies bietet eine äußerst rentable Alternative für Gastgeber und stellt gleichzeitig eine notwendige solidarische Lösung angesichts der Wohnungsnot dar, die das Land durchlebt.

1. Das Verbot der Vermietung von „Wärmeschleudern“ 2026: Was für die Unterkunft beim Gastgeber gilt

Um die aktuellen Herausforderungen richtig zu verstehen, ist es unerlässlich, sich wieder mit den Grundlagen des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes zu befassen. Dieser wichtige Gesetzestext hat einen besonders strengen Zeitplan eingeführt, der darauf abzielt, die energieintensivsten Unterkünfte vom Mietmarkt zu nehmen. Bei Roomlala möchten wir Sie beruhigen: Auch wenn diese Regeln streng sind, gelten sie mit wichtigen Nuancen, wenn es darum geht, einen Teil des eigenen Hauptwohnsitzes zu vermieten. Eigentümer werden nicht im Stich gelassen, müssen aber unbedingt die Spielregeln beherrschen, um Streitigkeiten mit ihren Mietern zu vermeiden.

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1.1. Der strenge Zeitplan des Klimaschutz- und Resilienzgesetzes

Seit dem 1. Januar 2025 ist das Gesetz klar: Wohnungen, die im Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) als G eingestuft sind, sind formell von der Vermietung ausgeschlossen, wenn sie den Hauptwohnsitz des Mieters darstellen. Diese drastische Maßnahme zielt darauf ab, Mieter vor Energiearmut zu schützen. Dies ist jedoch nur ein erster Schritt, da sich dieses Verbot ab dem 1. Januar 2028 unweigerlich auf die Klasse F ausweiten wird. Wenn Sie planen, ein Zimmer zu vermieten und die Gesetzgebung 2026 berücksichtigen müssen, sollten Sie wissen, dass diese Verbote auch für die Unterkunft beim Gastgeber gelten, sobald der unterzeichnete Mietvertrag dieses Zimmer zum Hauptwohnsitz des Mieters macht. Dies betrifft typischerweise den 9-monatigen Studentenmietvertrag oder den klassischen, verlängerbaren einjährigen möblierten Mietvertrag. In diesen Fällen muss das vermietete Zimmer dieselben Kriterien für energetische Angemessenheit erfüllen wie eine Wohnung oder ein ganzes Haus.

1.2. Eine beruhigende Bündelung des DPE für Eigentümer

Hier kommt eine erste gute Nachricht für Sie, liebe Gastgeber. Wenn Sie ein Zimmer innerhalb Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung vermieten, müssen Sie absolut kein exklusives DPE nur für dieses Zimmer erstellen lassen. Das Gesetz erlaubt die Bündelung der Diagnose. Konkret ist das globale DPE Ihres Hauptwohnsitzes maßgeblich und muss dem Mietvertrag beigefügt werden. Dies erspart Ihnen komplexe Verwaltungsverfahren und unnötige Zusatzkosten. Die Energieeffizienz des Zimmers wird daher anhand der Gesamtleistung Ihrer Wohnung bewertet, wobei die allgemeine Isolierung, das Zentralheizungssystem und die Belüftung des gesamten Gebäudes berücksichtigt werden.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Nehmen wir den Fall von Martine, einer Rentnerin, die in Lyon lebt. Sie besitzt eine große Wohnung, die im globalen DPE als E eingestuft ist. Sie möchte ein nach Norden ausgerichtetes Zimmer vermieten, das, wenn es einzeln bewertet würde, möglicherweise knapp an der Klasse F liegen könnte. Dank der Bündelung der Diagnose kann Martine das globale DPE der Klasse E ihrer Wohnung verwenden. So konnte sie legal einen 9-monatigen Studentenmietvertrag über Roomlala abschließen, ohne das Verbot der Vermietung von „Wärmeschleudern“ 2026 befürchten zu müssen, und gleichzeitig einem jungen Studenten eine erschwingliche Unterkunft bieten.

2. Ausnahmen und Flexibilität bei der Vermietung eines Zimmers im Jahr 2026

Während die langfristige Vermietung strengen Regeln unterliegt, bietet die Gesetzgebung Erleichterungen und sehr interessante Alternativen für Eigentümer von „Wärmeschleudern“. Bei Roomlala ermutigen wir unsere Gastgeber immer dazu, alle legalen Optionen zu prüfen, um weiterhin zusätzliche Einnahmen zu erzielen und gleichzeitig den gesetzlichen Rahmen einzuhalten. Das Jahr 2026 bringt zudem einige regulatorische Neuerungen mit sich, die für viele Gastgeber die Rettung sein könnten.

2.1. Kurzzeitvermietung: ein legaler Ausweg

Die größte Lücke, oder vielmehr die wichtigste legale Ausnahme vom Verbot der Vermietung von „Wärmeschleudern“, liegt in der Art des Mietvertrags. Das Verbot, Wohnungen der Klasse G (und bald F) zu vermieten, zielt auf nationaler Ebene nur auf Mietverträge für Hauptwohnsitze ab. Wenn Sie Ihr Zimmer daher für kurze Aufenthalte an Touristen, beruflich Reisende oder Saisonarbeiter vermieten (ohne dass dies deren Hauptwohnsitz wird), unterliegen Sie diesem Mietverbot nicht. Diese Flexibilität ermöglicht es Eigentümern von schlecht eingestuften Unterkünften, ihre Vermietungstätigkeit aufrechtzuerhalten und Einnahmen zu erzielen, während sie Zeit haben, die notwendigen Mittel für energetische Renovierungsarbeiten in ihrem eigenen Tempo aufzubringen.

2.2. Die neue DPE-Berechnung 2026: ein Segen für die elektrische Heizung

Die andere große Neuerung, die Eigentümern wieder ein Lächeln ins Gesicht zaubert, ist die für 2026 geplante Anpassung der DPE-Berechnung. Die Regierung hat die Änderung des Umrechnungskoeffizienten für Strom von 2,3 auf 1,9 beschlossen. Was bedeutet das konkret für Sie? Bisher wurden mit Strom beheizte Wohnungen durch die DPE-Berechnungsmethode stark benachteiligt, was sie oft in die Klassen F oder G verbannte, obwohl sie eine korrekte Isolierung aufwiesen. Mit diesem neuen, günstigeren Koeffizienten wird sich die Einstufung sehr vieler Wohnungen automatisch um einen oder zwei Buchstaben verbessern, ohne dass der Eigentümer auch nur eine einzige Renovierungsmaßnahme durchführen muss. Dies ist ein echter Rettungsanker für den Mietmarkt.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Julien besitzt ein Haus in der Bretagne, das ausschließlich mit modernen elektrischen Heizkörpern beheizt wird. Sein aktuelles DPE stuft ihn in G ein, was es ihm verbot, seit 2025 ein Zimmer ganzjährig an einen Studenten zu vermieten. Dank der neuen DPE-Berechnung, die 2026 in Kraft tritt, steigt Juliens Haus automatisch in die Klasse E auf. Er kann nun ein aktualisiertes DPE erstellen und sein Zimmer wieder legal auf Roomlala für einen langfristigen Studentenmietvertrag anbieten, ohne Tausende von Euros für Isolierungen ausgegeben zu haben.

3. Juristische Risiken und Punkte, auf die Gastgeber achten sollten

Obwohl die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber unbestreitbare Vorteile bietet, ist es unsere Pflicht bei Roomlala, Sie auf bestimmte Fallstricke aufmerksam zu machen. Das Gesetz schützt Mieter, und jeder Versuch, die Regeln zu umgehen, kann sich gegen den Eigentümer wenden. Es ist entscheidend, die Grenze zwischen einem Zimmer beim Gastgeber und einer autonomen Wohnung zu verstehen, um die Vorteile dieses besonderen Status nicht zu verlieren.

3.1. Der weiterhin geltende Mietstopp

Es ist grundlegend daran zu erinnern, dass trotz einer Lösung zur Vermietung Ihres Zimmers eine wichtige finanzielle Einschränkung bestehen bleibt. Seit dem Sommer 2022 ist das Verbot, die Miete für Wohnungen der Klassen F und G zu erhöhen, in ganz Frankreich strikt in Kraft. Achtung: Diese Maßnahme gilt voll und ganz für die Vermietung eines Zimmers beim Gastgeber, wenn es sich um einen langfristigen Mietvertrag (Hauptwohnsitz) handelt. Sie können daher keine jährliche Indexierung auf die Miete anwenden, noch sie bei einem Mieterwechsel erhöhen, solange keine Arbeiten durchgeführt wurden, um die Wohnung aus dem Status einer „Wärmeschleuder“ zu befreien.

3.2. Das Risiko der Umqualifizierung in eine autonome Wohnung

Dies ist zweifellos der kritischste Punkt für Gastgeber. Damit Ihre Vermietung rechtlich als „Zimmer beim Gastgeber“ gilt, muss der Mieter zwingend bestimmte Wohnbereiche mit Ihnen teilen (in der Regel Küche, sanitäre Anlagen oder Bad). Wenn das Zimmer, das Sie vermieten, einen völlig unabhängigen Eingang von außen hat und mit eigenen sanitären Anlagen und einer Kochnische ausgestattet ist, ohne dass Zugang zu den Gemeinschaftsbereichen Ihres Hauses besteht, läuft die Justiz Gefahr, dies als „autonome Wohnung“ (Studio oder Nebengebäude) umzuqualifizieren. In diesem Fall verlieren Sie alle mit dem Zimmer beim Gastgeber verbundenen Flexibilitäten, und die Unterkunft unterliegt den strengen Regeln klassischer Wohnungen, was ein eigenes, individuelles DPE erfordert.

Konkretes Anwendungsbeispiel: Sophie hat den Keller ihres Hauses, das als G eingestuft ist, in ein kleines Studio mit einer Eingangstür zum Garten, einer Kochnische und einer Dusche umgebaut. Sie dachte, sie könne es unter dem Status „Zimmer beim Gastgeber“ vermieten, um die Pflicht zum individuellen DPE zu umgehen. Leider hat ihr Mieter geklagt. Der Richter hat den Raum als autonome Wohnung umqualifiziert. Sophie fand sich in der Illegalität wieder (Vermietung einer G-Wärmeschleuder als Hauptwohnsitz) und wurde verurteilt, die Miete auszusetzen und Renovierungsarbeiten durchzuführen. Bei Roomlala raten wir Ihnen, eine echte Teilung der Räume beizubehalten, um Ihren Status zu sichern.

4. Unsere Tipps von Roomlala für eine sorgenfreie Vermietung

Angesichts dieses Gesetzesdschungels ist das Roomlala-Team für Sie da, um Sie zu begleiten und Ihnen zu helfen, das Beste aus Ihrem verfügbaren Platz herauszuholen. Der erste Schritt besteht darin, Ihr aktuelles DPE richtig einzuschätzen und die neue Berechnung für 2026 vorwegzunehmen. Wenn Sie derzeit in Klasse G oder F eingestuft sind, geraten Sie nicht in Panik. Sie können Ihre Vermietungsstrategie durchaus anpassen, indem Sie Kurz- oder Mittelzeitmieten (Tourismus, kurze Praktika von weniger als 8 Monaten) bevorzugen, für die der Begriff des Hauptwohnsitzes nicht gilt. Unsere Plattform ermöglicht es Ihnen, die Dauer Ihrer Aufenthalte einfach anzupassen, um Fachkräfte oder Urlauber anzusprechen.

Des Weiteren empfehlen wir Ihnen dringend, die staatlichen Hilfen zu nutzen, um mittelfristig energetische Renovierungsarbeiten in Betracht zu ziehen. Maßnahmen wie „MaPrimeRénov'“ sind kombinierbar und können einen großen Teil der Isolierung Ihres Dachbodens oder den Austausch Ihrer Fenster finanzieren. Sie werten nicht nur Ihre Immobilie auf, sondern bieten Ihren Mietern auch optimalen Komfort, was eine attraktive Miete rechtfertigt und Ihre Gäste bindet. Denken Sie daran: Ein gut isoliertes Zimmer bedeutet auch niedrigere Energierechnungen für Sie selbst im Alltag.

Seien Sie schließlich transparent in Ihren Anzeigen auf Roomlala. Geben Sie die gemeinschaftlich genutzten Bereiche und das Zusammenleben in Ihrem Haushalt klar an. Vertrauen ist der Schlüssel für ein gelungenes Zusammenleben. Wenn Sie den gesetzlichen Rahmen des DPE für Zimmer beim Gastgeber strikt einhalten und die Falle der Umqualifizierung in eine autonome Wohnung vermeiden, werden Sie weiterhin von diesem großartigen menschlichen und finanziellen Abenteuer der Vermietung beim Gastgeber profitieren. Wir sind stolz darauf, Sie in unserer Gemeinschaft engagierter Gastgeber zu wissen, die jeden Tag eine konkrete und freundliche Antwort auf die Wohnungsherausforderungen in Frankreich bieten.