Mietrecht in der Schweiz 2026: Ihre Rechte bei langfristiger Untervermietung bleiben gewahrt

Vielleicht haben Sie kürzlich beunruhigende Gerüchte über eine Verschärfung der Regeln für die Untervermietung in der Schweiz gehört. Viele Mieter und Vermieter stellen sich berechtigte Fragen: Ist es im Jahr 2026 noch möglich, ein Zimmer langfristig unterzuvermieten? Muss man mit neuen, komplexen gesetzlichen Einschränkungen rechnen? Bei Roomlala ist es uns ein Anliegen, Sie mit zuverlässigen und beruhigenden Informationen zu begleiten. Die gute Nachricht ist: Die vermeintliche gesetzliche Revolution hat nicht stattgefunden. Wir werden gemeinsam die aktuelle Situation beleuchten, damit Sie Ihre Pläne für eine Unterkunft beim Gastgeber ganz entspannt verfolgen können.

Die Ablehnung der Revision von 2024: Ein Sieg für die Untervermietung in der Schweiz

Um die rechtliche Lage im Jahr 2026 richtig zu verstehen, müssen wir einen kleinen Rückblick machen. Im Jahr 2024 sorgte ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts (OR) für viel Aufsehen. Dieser Text zielte darauf ab, die Untervermietung drastisch einzuschränken, insbesondere durch die Einführung einer strikten Höchstdauer von zwei Jahren und die Verpflichtung, eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen. Diese Maßnahmen hätten das Leben von Studenten, Expatriates und Mietern, die ihre Unterkunft langfristig teilen möchten, erheblich verkompliziert.

Das Schweizer Volk hat jedoch eine klare Entscheidung getroffen. Bei der eidgenössischen Abstimmung am 24. November 2024 lehnten die Stimmbürger diese Änderung des Mietrechts mit 51,58 % der Stimmen definitiv ab. Dieses Ergebnis, das vom Mieterinnen- und Mieterverband (MV) lebhaft begrüßt wurde, setzte den Versuchen, die Rechte der Mieter einzuschränken, ein klares Ende. Die Flexibilität des Schweizer Immobilienmarktes, die in Zeiten von Wohnungsknappheit unerlässlich ist, wurde somit bewahrt.

Heute, im Jahr 2026, ist daher keine dieser neuen Beschränkungen in Kraft. Die langfristige Untervermietung bleibt vollkommen legal und zugänglich, ohne willkürliche Zeitbegrenzung. Für die Roomlala-Community bedeutet dies, dass Sie weiterhin ein freies Zimmer anbieten oder nach einer Unterkunft beim Gastgeber für mehrere Jahre suchen können, sofern Sie dies wünschen, ohne befürchten zu müssen, aufgrund der Dauer Ihrer Vereinbarung gegen das Gesetz zu verstoßen.

Wir möchten Sie beruhigen: Diese rechtliche Stabilität ist eine hervorragende Nachricht. Sie bewahrt ein gesundes Gleichgewicht zwischen den Rechten der Mieter, ihren Wohnraum optimal zu nutzen, und den Rechten der Eigentümer, ein Auge auf ihr Eigentum zu haben. Dennoch bedeutet das Fehlen einer Verschärfung nicht, dass es keine Regeln gibt. Es ist entscheidend, den bestehenden gesetzlichen Rahmen einzuhalten, damit Ihre Erfahrung mit der Untervermietung ein voller Erfolg wird.

Artikel 262 des Obligationenrechts: Die goldenen Regeln gelten auch 2026

Da die Revision abgelehnt wurde, ist es weiterhin der bewährte und solide Artikel 262 des Schweizer Obligationenrechts, der die Untervermietung im Jahr 2026 regelt. Dieser Gesetzestext ist klar, ausgewogen und darauf ausgerichtet, alle beteiligten Parteien zu schützen. Bei Roomlala ermutigen wir Sie nachdrücklich, die Feinheiten zu kennen, um Streitigkeiten zu vermeiden. Hier sind die zwei grundlegenden Säulen dieses Artikels, die Sie unbedingt einhalten müssen.

Die Zustimmung des Vermieters: Ein unverzichtbarer Schritt

Die Regel Nummer eins, die sich kein bisschen geändert hat, ist die Pflicht, die vorherige Zustimmung Ihres Vermieters (oder Ihrer Immobilienverwaltung, in der Westschweiz oft als "Régie" bezeichnet) einzuholen, bevor Sie die gesamte oder einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten. Diese Zustimmung ist der Grundpfeiler einer legalen und unbeschwerten Untervermietung. Wenn Sie diesen Schritt ignorieren, riskieren Sie, dass Ihnen der Hauptmietvertrag vorzeitig gekündigt wird.

Obwohl das Gesetz von 2026 nicht formell vorschreibt, dass diese Zustimmung schriftlich erfolgen muss (im Gegensatz zu dem, was die gescheiterte Revision vorsah), empfehlen wir Ihnen, auf einem schriftlichen Nachweis zu bestehen. Eine einfache Bestätigungs-E-Mail oder ein von Ihrer Verwaltung unterschriebenes Schreiben schützt Sie bei einem Eigentümerwechsel oder künftigen Streitigkeiten. Transparenz ist immer die beste Strategie.

Wenn Sie versäumen, diese Erlaubnis einzuholen, können die Konsequenzen schwerwiegend sein. Die Schweizer Rechtsprechung ist streng: Eine unbefugte Untervermietung, insbesondere wenn sie mit Gewinn erzielt wird, rechtfertigt eine Kündigung des Hauptmietvertrags. Es ist daher zwingend erforderlich, das Verfahren einzuleiten, sobald Sie den idealen Untermieter auf unserer Plattform gefunden haben.

Konkretes Beispiel: Nehmen wir den Fall von Marc, Mieter einer großen Wohnung in Genf. Da seine Kinder das Elternhaus verlassen haben, beschließt er, auf Roomlala zwei Zimmer an internationale Studenten unterzuvermieten. Noch bevor er die Buchungen bestätigt, sendet Marc ein vollständiges Dossier an seine Verwaltung, in dem er die Bedingungen der Untervermietung darlegt. Die Verwaltung erteilt ihm innerhalb weniger Tage schriftlich ihre Zustimmung, wodurch Marc völlig legal und ohne Stress ein zusätzliches Einkommen erzielen kann.

Das strikte Verbot von missbräuchlichem Gewinn

Die zweite Säule des Artikels 262 OR ist das formelle Verbot, einen übermäßigen Gewinn auf Kosten Ihres Untermieters zu erzielen. Untervermietung ist kein Geschäftsmodell, um reich zu werden, sondern eine Lösung zur Kostenteilung. Die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss in einem angemessenen Verhältnis zu dem stehen, was Sie selbst an den Haupteigentümer zahlen.

Wie berechnet man eine legale Untermiete? Sie müssen Ihre Hauptmiete entsprechend der Fläche oder der Anzahl der untervermieteten Zimmer aufteilen. Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten (was der Standard auf Roomlala ist), toleriert das Schweizer Gesetz einen Aufschlag für die Abnutzung der Möbel, die Nutzung des Wi-Fi und die Nebenkosten (Wasser, Strom). Dieser Aufschlag liegt je nach Qualität der Einrichtung normalerweise zwischen 10 % und 20 % der anteiligen Miete.

Wenn Sie eine missbräuchliche Miete festsetzen, kann der Vermieter nicht nur die Untervermietung verweigern, sondern auch die Rückerstattung der erzielten Gewinne verlangen. Zudem hat der Untermieter das Recht, diese Miete bei der Schlichtungsbehörde (zum Beispiel mit Unterstützung des Mieterinnen- und Mieterverbands) anzufechten, wenn er sich benachteiligt fühlt.

Konkretes Beispiel: Sophie mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Lausanne für 2000 CHF pro Monat inklusive Nebenkosten. Sie beschließt, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das etwa ein Viertel der Gesamtfläche ausmacht. Die Grundmiete für das Zimmer läge bei 500 CHF. Durch Hinzurechnung eines Aufschlags von 15 % für die Möbel, den Internetzugang und den Strom bietet Sophie ihr Zimmer auf Roomlala für 575 CHF pro Monat an. Diese Berechnung ist fair, transparent und entspricht voll und ganz dem Schweizer Gesetz von 2026.

Die gesetzlichen Gründe für eine Verweigerung durch den Vermieter: Was Sie wissen müssen

Es ist wichtig zu betonen, dass Ihr Vermieter Ihrem Untermietprojekt nicht willkürlich widersprechen kann, wenn Sie die Regeln einhalten. Das Schweizer Gesetz schützt den Mieter, indem es die Ablehnungsgründe des Vermieters streng auf drei ganz bestimmte Situationen begrenzt. Bei Roomlala helfen wir Ihnen, diese Eventualitäten vorauszusehen, um den Erfolg Ihres Vorhabens zu garantieren.

Der erste Ablehnungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen. Wenn Sie die Identität Ihres Untermieters, die geplante Dauer oder insbesondere die Höhe der Untermiete verheimlichen, hat der Vermieter das Recht, nein zu sagen. Deshalb ist die Erstellung eines transparenten Dossiers absolut lebenswichtig.

Der zweite Grund ist, wie wir bereits gesehen haben, der missbräuchliche Gewinn. Wenn der Vermieter feststellt, dass Sie versuchen, durch die Untervermietung in unangemessener Weise Geld zu verdienen, wird er das Verfahren blockieren. Er hat das Recht, Ihre Berechnungen zu prüfen, um die Fairness der Transaktion sicherzustellen.

Der dritte Grund betrifft schwerwiegende Nachteile für den Vermieter. Dies umfasst sehr spezifische Situationen, zum Beispiel wenn die Untervermietung zu einer offensichtlichen Überbelegung der Wohnung führt (zu viele Personen für die Größe der Unterkunft) oder wenn der Untermieter plant, eine laute oder gewerbliche Tätigkeit in einem reinen Wohngebäude auszuüben.

Konkretes Beispiel: Thomas, Mieter in Freiburg, möchte ein Zimmer an einen Musikstudenten untervermieten, der jeden Tag mehrere Stunden auf einem akustischen Schlagzeug üben muss. Der Eigentümer verweigert die Untervermietung unter Berufung auf schwerwiegende Nachteile (Lärmbelästigung für die Nachbarschaft). Diese Ablehnung ist legal. Hätte Thomas hingegen einen Untermieter mit klassischem Profil über Roomlala gewählt, hätte der Eigentümer keinen triftigen Grund gehabt, sich dagegen zu wehren.

Wie gelingt die langfristige Untervermietung mit Roomlala in der Schweiz?

Jetzt, da Sie darüber beruhigt sind, dass Ihre Rechte im Jahr 2026 gewahrt bleiben, ist es an der Zeit, zur Tat zu schreiten. Jemanden bei sich aufzunehmen oder ein Zimmer bei einem Gastgeber zu finden, ist ein großartiges menschliches Abenteuer, sofern man gut organisiert ist. Wir haben für Sie die besten Praktiken zusammengestellt, damit Ihre Erfahrung auf Roomlala reibungslos, sicher und zu 100 % legal abläuft.

Vorbereitung eines soliden Dossiers für Ihre Verwaltung

Proaktivität ist Ihr bester Verbündeter. Warten Sie nicht darauf, dass Ihre Verwaltung durch Zufall entdeckt, dass jemand anderes bei Ihnen wohnt. Sobald Sie eine grundsätzliche Einigung mit einem Mitglied der Roomlala-Community gefunden haben, stellen Sie ein Dossier für die Beantragung der Untermieterlaubnis zusammen. Diese Professionalität wird Ihren Vermieter sofort beruhigen.

Ihr Dossier muss zwingend folgende Elemente enthalten:

• Die vollständigen Kontaktdaten Ihres zukünftigen Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum).
• Eine Kopie seines Identitätsausweises und, falls er Ausländer ist, seines Aufenthaltstitels (Ausweis B, C oder L).
• Die geplante Dauer der Untervermietung (Start- und Enddatum oder Hinweis auf eine unbefristete Dauer).
• Die genaue Höhe der Untermiete und die Details der enthaltenen Nebenkosten.

Indem Sie all diese Informationen von Anfang an bereitstellen, beugen Sie jeglichen Anfragen nach ergänzenden Informationen vor, die den Prozess verlangsamen könnten. Denken Sie daran, dass die Verwaltung eine angemessene Antwortfrist hat (in der Regel zwei bis vier Wochen), daher müssen Sie vorausplanen.

Konkretes Beispiel: Julien, Mieter im Kanton Waadt, hat über Roomlala für einen Zeitraum von 6 Monaten einen Praktikanten gefunden. Er sendet sofort eine E-Mail an seine Verwaltung mit dem Entwurf des Untermietvertrags, der mit den Informationen der Plattform erstellt wurde. Angesichts eines so vollständigen und transparenten Dossiers gibt ihm die Verwaltung per Rückschreiben innerhalb von weniger als einer Woche ihre Zustimmung.

Einen klaren Untermietvertrag aufsetzen und die Kaution verwalten

Sobald die Zustimmung des Vermieters vorliegt, ist es unerlässlich, Ihre Beziehung zu Ihrem Untermieter durch einen schriftlichen Vertrag zu formalisieren. Obwohl ein mündlicher Vertrag in der Schweiz gültig ist, ist er bei Problemen die Quelle endloser Konflikte. Der Untermietvertrag muss die wichtigsten Bedingungen Ihres eigenen Mietvertrags übernehmen (Ruhezeiten, Nutzung der Gemeinschaftsräume, Waschküchenregeln usw.).

Ein entscheidender Punkt in der Schweiz betrifft die Mietkaution. Das Schweizer Gesetz ist diesbezüglich sehr streng: Sie können das Geld für die Kaution nicht einfach auf Ihrem persönlichen Bankkonto einziehen. Das Geld muss auf einem gesperrten Bankkonto auf den Namen des Untermieters (Mietkautionskonto) eingezahlt oder durch eine Kautionsgesellschaft (wie SwissCaution oder Firstcaution) garantiert werden.

Der Betrag dieser Garantie darf drei Nettomonatsmieten nicht überschreiten. Wenn am Ende der Untervermietung bei der Wohnungsabnahme (ein weiterer unverzichtbarer Schritt!) keine Schäden festgestellt werden, müssen Sie ein Formular unterschreiben, um dieses Geld zugunsten des Untermieters freizugeben.

Konkretes Beispiel: Elena, die ein Zimmer in Neuenburg untervermietet, verlangt eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete. Sie begleitet ihren Untermieter zur Bank, um ein Mietkautionskonto auf seinen Namen zu eröffnen. So ist Elena bei Schäden geschützt, und der Untermieter ist beruhigt, dass sein Geld gemäß Schweizer Recht sicher auf einem gesperrten Konto liegt.

Fazit: Gelassenheit im Mittelpunkt Ihres Wohnprojekts

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Revision von 2026 nur die Verbundenheit der Schweizer mit einer gewissen Freiheit im Wohnbereich bestätigt hat. Die langfristige Untervermietung hat noch eine glänzende Zukunft vor sich, und die Rechte der Mieter bleiben dank der Ablehnung bei der Abstimmung von 2024 fest gewahrt. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Ihnen eine sichere Plattform zu bieten, um diese Verbindungen zu erleichtern. Indem Sie die Zustimmungspflicht respektieren, eine faire Miete anwenden und Transparenz zeigen, haben Sie alle Trümpfe in der Hand, um eine außergewöhnliche Erfahrung beim gemeinschaftlichen Wohnen zu erleben. Zögern Sie nicht länger, veröffentlichen Sie Ihre Anzeige oder suchen Sie noch heute nach Ihrem zukünftigen Zimmer – völlig legal und mit vollkommenem Seelenfrieden!