Neue Untermietregeln in der Schweiz: Was Mieter 2026 wissen müssen

Sie fragen sich, ob Sie Ihre Wohnung nach den jüngsten politischen Entwicklungen in der Schweiz noch untervermieten dürfen? Bei Roomlala erhalten wir täglich Fragen von Mietern und Gastgebern, die aufgrund von Gerüchten über eine Verschärfung der Gesetze verunsichert sind. Seien Sie unbesorgt: Die Untervermietung in der Schweiz 2026 ist nach wie vor vollkommen legal, geregelt und sicher. Ob Sie ein leerstehendes Zimmer vermieten möchten, um Ihre Haushaltskasse aufzubessern, oder einem Studenten auf der Durchreise ein möbliertes Zimmer anbieten möchten – das Teilen von Wohnraum hat eine glänzende Zukunft vor sich.

Angesichts der jüngsten Debatten rund um das Schweizer Mietrecht ist es verständlich, wenn man den Überblick verliert. Das Mietrecht war Gegenstand lebhafter Diskussionen, was viele Mieter dazu veranlasste, sich zu fragen, ob sie noch jemanden regelkonform beherbergen können. Die gute Nachricht: Der aktuelle Rechtsrahmen schützt Ihr Recht auf Untervermietung weiterhin, sofern Sie ein paar Regeln des gesunden Menschenverstands und der Transparenz einhalten.

Ebenfalls interessant: Studentenunterkunft Kanada 2026: Welche Auswirkungen hat die neue Obergrenze auf die Vermietung von Zimmern?, Wohnungsmangel für Studierende in der Schweiz: Die Unterkunft beim Gastgeber als lebenswichtige Lösung für 2026 und Energieausweis für Studentenunterkünfte 2026: Alles, was Sie über die neuen Mietvorschriften in Belgien wissen müssen

In diesem ausführlichen Artikel entschlüsseln wir für Sie die Feinheiten des Mietrechts zur Untervermietung im Jahr 2026. Wir erklären Ihnen, wie Sie die Zustimmung Ihres Vermieters einholen, wie Sie eine faire Miete festlegen, ohne unzulässig zu handeln, und was Ihre Verantwortlichkeiten sind. Bereiten Sie sich darauf vor, Ihr Zimmer ganz entspannt und vollkommen legal zu vermieten!

Der rechtliche Rahmen für die Untervermietung in der Schweiz 2026: Was sich (wirklich) geändert hat

Die Ablehnung der zweijährigen Befristung (Abstimmung vom November 2024)

Um die Situation im Jahr 2026 zu verstehen, muss man einen kleinen Rückblick wagen. Ende 2024 erschütterte ein Revisionsentwurf des Obligationenrechts die Welt der Vermietung. Dieses Projekt zielte darauf ab, die Untervermietung drastisch einzuschränken, insbesondere durch die Einführung einer willkürlichen Dauerbegrenzung auf zwei Jahre. Wir bei Roomlala haben diese Debatten sehr genau verfolgt, da sie die Sharing Economy und die Flexibilität bei der Wohnraumsuche direkt bedrohten.

Glücklicherweise für die Mieter hat das Schweizer Stimmvolk entschieden. Bei der eidgenössischen Abstimmung vom 24. November 2024 wurde diese restriktive Änderung mit 51,58 % Nein-Stimmen abgelehnt. Mieterschutzverbände, insbesondere der MV (Mieterinnen- und Mieterverband) zum Thema Untermiete, haben eine entscheidende Rolle dabei gespielt, die Öffentlichkeit über die Gefahren dieses Gesetzes zu informieren. Diese historische Abstimmung hat dazu beigetragen, ein faires Gleichgewicht zwischen den Rechten der Eigentümer und denen der Mieter zu wahren.

Heute, im Jahr 2026, bleibt die langfristige Untervermietung daher vollkommen legal. Es gibt keine gesetzliche Dauerbegrenzung durch das Bundesrecht. Wenn Sie für drei Jahre ins Ausland gehen, um zu arbeiten, oder einen Studenten für die gesamte Dauer seines Bachelors beherbergen möchten, haben Sie das volle Recht dazu, solange Sie die Absicht haben, in die Wohnung zurückzukehren, oder die Teiluntervermietung (ein Zimmer) im Rahmen der Dauer Ihres eigenen Mietvertrags stattfindet.

Artikel 262 des Obligationenrechts: Immer noch Ihr bester Verbündeter

Da die Revision abgelehnt wurde, bleibt der berühmte Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) die absolute Norm im Bereich des Mietrechts zur Untervermietung. Dieser Artikel legt sehr klar fest, dass der Mieter das Recht hat, seine Wohnung ganz oder teilweise unterzuvermieten. Es handelt sich um ein Grundrecht, das Ihnen nicht durch eine einfache Klausel in Ihrem Mietvertrag entzogen werden kann.

Dieses Recht ist jedoch nicht bedingungslos. Artikel 262 präzisiert, dass die Untervermietung der Zustimmung des Vermieters (dem Eigentümer oder der Immobilienverwaltung) unterliegt. Dieser Punkt ist entscheidend: Sie können nicht heimlich untervermieten. Bei Roomlala setzen wir uns immer für volle Transparenz ein. Eine vertrauensvolle Beziehung zu Ihrem Vermieter ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen und entspannten Untervermietung.

Es ist wichtig zu beachten, dass viele Standardmietverträge auch heute noch eine Klausel enthalten, die die Untervermietung prinzipiell verbietet. Rechtlich gesehen gilt eine solche generelle Verbotsklausel in der Schweiz als nichtig. Ihr Vermieter kann Ihnen die Untervermietung nicht absolut untersagen. Er muss jede Anfrage von Fall zu Fall prüfen, gemäß den sehr strengen Kriterien, die durch das Gesetz definiert sind.

Wie vermietet man sein Zimmer legal und erhält die Zustimmung des Vermieters?

Die goldene Regel: Die vorherige schriftliche Zustimmung

Um sein Zimmer legal zu vermieten, ist der erste unverzichtbare Schritt, die Zustimmung Ihres Vermieters einzuholen, noch bevor Ihr Untermieter einzieht. Eine Untervermietung ohne diese Genehmigung setzt Sie erheblichen Risiken aus. Ein Eigentümer, der eine nicht angemeldete Untervermietung entdeckt, ist dazu berechtigt, die sofortige Kündigung Ihres eigenen Mietvertrags wegen Vertrauensbruchs zu fordern, was Sie ohne Unterkunft zurücklassen würde.

Bei Roomlala raten wir Ihnen dringend dazu, Ihre Anfrage immer schriftlich zu formulieren, idealerweise per Einschreiben. Ihre Anfrage muss transparent sein und alle notwendigen Informationen enthalten, damit der Vermieter eine Entscheidung treffen kann. Hier ist das, was Sie ihm unbedingt mitteilen müssen:

• Die vollständige Identität des Untermieters (Name, Vorname, Kopie eines Identitätsnachweises).
• Die finanziellen Bedingungen (Höhe der Untermiete und Nebenkosten).
• Die vorgesehene Dauer der Untervermietung (Anfangs- und Enddatum oder Hinweis auf eine unbefristete Dauer).
• Die Art der Nutzung der Räumlichkeiten (ausschließlich zu Wohnzwecken).

Sobald der Antrag versendet wurde, warten Sie auf die schriftliche Antwort Ihrer Verwaltung oder Ihres Vermieters. Geben Sie sich niemals mit einer einfachen mündlichen Zusage am Telefon zufrieden, da Sie im Streitfall keine Beweise vorlegen könnten. Eine schriftliche Zustimmung ist Ihre beste Versicherung, um ruhig schlafen zu können.

Die drei legitimen Ablehnungsgründe des Eigentümers

Wie bereits erwähnt, kann Ihr Vermieter Ihre Anfrage auf Untervermietung nicht aus reiner Laune heraus ablehnen. Das Schweizer Mietrecht ist hierzu sehr eindeutig: Die Ablehnung ist nur aus drei strengen und erschöpfenden Gründen zulässig. Wenn Ihre Situation in keine dieser drei Kategorien fällt, ist der Vermieter verpflichtet, zuzustimmen.

Der erste Ablehnungsgrund ist die Weigerung des Mieters, die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen. Wenn Sie den Namen Ihres Untermieters oder die Höhe der Miete, die Sie von ihm verlangen werden, verheimlichen, hat der Eigentümer das Recht, Nein zu sagen. Transparenz ist also Ihr bester Verbündeter.

Der zweite Grund betrifft missbräuchliche Bedingungen. Der Eigentümer stellt sicher, dass Sie auf seine Kosten keinen Gewinn erzielen (wir kommen in der nächsten Sektion detailliert darauf zurück). Wenn Sie Ihre Wohnung für 1500 CHF mieten und ein Zimmer für 1200 CHF untervermieten, wird der Eigentümer dies wegen missbräuchlicher Überteuerung kategorisch ablehnen.

Der dritte Grund ist ein erheblicher Nachteil für den Vermieter. Dieses Kriterium wird von Fall zu Fall geprüft. Wenn Sie beispielsweise ein 20 m2 großes Studio an eine vierköpfige Familie untervermieten, wird der Eigentümer die Überbelegung der Räumlichkeiten anführen. Ebenso ist die Ablehnung gerechtfertigt, wenn der Untermieter ein notorisch problematisches Verhalten zeigt oder ein Wohnzimmer nutzt, um dort eine lärmintensive Werkstatt einzurichten.

Finanzielle Fallstricke vermeiden: Die „Null-Gewinn“-Regel

Wie berechnet man eine faire Miete für Ihren Untermieter?

Einer der Grundpfeiler der Untervermietung in der Schweiz 2026 ist das strikte Verbot, finanziellen Gewinn zu erzielen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Hauptmieter sich nicht durch ein Gut bereichern sollte, das ihm nicht gehört. Die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter verlangen, muss daher ausschließlich seine tatsächlichen Kosten decken, ohne Gewinnmarge.

Um eine faire Miete zu berechnen, sollten Sie sich an der Hauptmiete orientieren, die Sie bezahlen (inklusive Nebenkosten), und diese proportional aufteilen. Die gängigste und von den Verwaltungen am stärksten akzeptierte Methode ist die Berechnung nach Quadratmetern. Sie müssen die Fläche des exklusiv genutzten Zimmers sowie einen Anteil der Gemeinschaftsflächen (Küche, Bad, Wohnzimmer) berücksichtigen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sie mieten eine Wohnung von 100 m2 für eine Gesamtmiete von 2000 CHF pro Monat. Sie entscheiden sich, ein Zimmer von 20 m2 unterzuvermieten, und der Untermieter hat Zugang zu 40 m2 Gemeinschaftsflächen, die er mit Ihnen teilt (entspricht 20 m2 für ihn). Die Gesamtfläche, die ihm zugerechnet wird, beträgt also 40 m2. Die faire Miete wäre (2000 / 100) x 40 = 800 CHF pro Monat. Sie können die Hälfte der Strom- und Internetrechnungen hinzufügen.

Die Ausnahme der Möblierung: der Aufschlag für Amortisation

Es gibt eine gesetzliche Ausnahme von der strikten Regel der proportionalen Miete. Wenn Sie auf Roomlala ein möbliertes Zimmer anbieten, sind Sie dazu berechtigt, einen leichten Aufschlag auf die Grundmiete anzuwenden. Dieser Aufschlag wird nicht als Gewinn betrachtet, sondern als finanzielle Entschädigung für die Abnutzung Ihrer eigenen Möbel (Bett, Schrank, Schreibtisch, Fernseher usw.).

In der Schweiz sind sich die Rechtsprechung und Verbände wie der MV einig, dass ein Aufschlag für die Amortisation der Möbel akzeptabel ist, wenn er sich zwischen 15 % und maximal 20 % der Nettomiete des Zimmers bewegt. Alles, was über diesen Prozentsatz hinausgeht, könnte dazu führen, dass Ihr Vertrag in die Kategorie der missbräuchlichen Bedingungen fällt, was eine Ablehnung durch den Vermieter rechtfertigt.

Wenn beispielsweise die proportionale Miete für das leere Zimmer auf 500 CHF berechnet wird, können Sie von Ihrem Untermieter legal eine möblierte Miete zwischen 575 CHF und 600 CHF verlangen. Wir bei Roomlala empfehlen Ihnen, die Kaufbelege Ihrer Möbel aufzubewahren. Bei einer Überprüfung durch die Verwaltung können Sie diesen Aufschlag so leicht rechtfertigen und Ihre Redlichkeit beweisen.

Verantwortlichkeiten und bewährte Praktiken für ein harmonisches Zusammenleben

Der Hauptmieter bleibt der alleinige Garant

Es ist grundlegend zu verstehen, dass die Untervermietung keine direkte rechtliche Verbindung zwischen Ihrem Untermieter und Ihrem Vermieter schafft. Als Hauptmieter bleiben Sie gegenüber dem Vermieter der einzige rechtliche und finanzielle Ansprechpartner. Dies nennt man gesamtschuldnerische und exklusive Haftung.

Konkret bedeutet das: Wenn Ihr Untermieter Ihnen am Ende des Monats seine Miete nicht zahlt, sind Sie dennoch dazu verpflichtet, die gesamte Hauptmiete an Ihre Verwaltung zu zahlen. Der Eigentümer wird sich nicht an den Untermieter wenden, sondern an Sie. Wenn der Untermieter in der Wohnung Schäden verursacht (Fleck auf dem Parkett, zerbrochene Scheibe), wird Ihre Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses in Anspruch genommen.

Um sich zu schützen, raten wir Ihnen, von Ihrem Untermieter einen Nachweis über eine in der Schweiz gültige private Haftpflichtversicherung (RC) sowie eine Kaution in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten zu verlangen. Erstellen Sie immer einen schriftlichen und detaillierten Untermietvertrag und führen Sie beim Ein- und Auszug ein gründliches Übergabeprotokoll durch. Auf Roomlala erleichtert unsere Plattform diese Schritte, um Ihnen einen sicheren Rahmen zu bieten.

Fokus auf den Kanton Waadt: Die neuen RULV vom Juli 2026

Auch wenn das Bundesgesetz die groben Linien vorgibt, ist es wichtig, auf kantonale Besonderheiten zu achten. Im Kanton Waadt sind beispielsweise zum 1. Juli 2026 neue „Règles et usages locatifs vaudois“ (RULV) in Kraft getreten. Diese neuen Richtlinien dienen dazu, die Praxis der Untervermietung auf lokaler Ebene weiter zu klären und zu regeln.

Die RULV von 2026 betonen nachdrücklich die Verpflichtung, den Austausch zu formalisieren. Sie erinnern daran, dass die schriftliche Zustimmung des Vermieters ein zwingender Schritt ist und dass die Verwaltungen über eine geregelte Antwortfrist (in der Regel 30 Tage) verfügen, um den Antrag zu validieren oder abzulehnen, sofern die vom Mieter eingereichten Unterlagen vollständig sind.

Diese kantonalen Regeln präzisieren auch die Modalitäten für die Weiterverrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, um häufige Streitigkeiten am Jahresende zu vermeiden. Wenn Sie im Kanton Waadt oder in einem anderen Kanton mit spezifischen paritätischen Regeln (wie Genf) wohnen, nehmen Sie sich die Zeit, die offiziellen lokalen Dokumente einzusehen oder die kantonale Sektion des MV zu kontaktieren, um eine vollständige Konformität sicherzustellen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untervermietung in der Schweiz im Jahr 2026 eine großartige Gelegenheit bleibt, seinen freien Raum zu rentabilisieren oder eine flexible Unterkunft zu finden, vorausgesetzt, man spielt mit offenen Karten. Indem Sie das Mietrecht respektieren, die schriftliche Zustimmung Ihres Eigentümers einholen und eine faire Miete anwenden, schützen Sie sich vor allen rechtlichen Unannehmlichkeiten. Wir bei Roomlala sind stolz darauf, Sie täglich dabei zu unterstützen, das Zusammenleben zu einer menschlichen, sicheren und 100 % legalen Erfahrung zu machen!