Wohnungskrise in Portugal: Steuerliche Anreize für die Vermietung von Zimmern im Jahr 2026

Die Wohnungskrise in Portugal ist seit mehreren Jahren ein großes Sorgenkind. Angesichts der explodierenden Immobilienpreise in Lissabon, Porto oder an der Algarve ist die Suche nach bezahlbarem Wohnraum für junge Berufstätige und Studenten zu einer wahren Herkulesaufgabe geworden. Wir bei Roomlala beobachten diese Entwicklungen genau, um Sie bestmöglich zu unterstützen. Deshalb begrüßen wir die jüngsten Regierungsmaßnahmen zur Entspannung dieses angespannten Marktes sehr.

Am 20. Mai 2026 hat die portugiesische Regierung mit der Veröffentlichung des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026 einen entscheidenden Schritt getan. Dieser Text führt beispiellose steuerliche Anreize ein, um Eigentümer zu ermutigen, ihre Türen zu öffnen und Langzeitmieten anzubieten. Wenn Sie ein ungenutztes Zimmer haben, ist jetzt der ideale Zeitpunkt, um eine Unterkunft beim Gastgeber in Betracht zu ziehen. Sie helfen nicht nur bei der Bewältigung einer nationalen Krise, sondern profitieren auch von erheblichen finanziellen Vorteilen.

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In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie das gesamte neue Steuerpaket. Von der drastischen Senkung der Besteuerung Ihrer Mieteinkünfte bis hin zu den Vorteilen, die Sie Ihren zukünftigen Mietern bieten können, erklären wir Ihnen, wie Sie diese neuen Regeln zu Ihrem Vorteil nutzen können. Bereiten Sie sich darauf vor, Ihre Steuersituation zu optimieren und gleichzeitig Ihr Zimmer sicher mit Roomlala zu vermieten.

Das Gesetzesdekret vom Mai 2026 verstehen: ein Wendepunkt für Eigentümer

Die drastische Senkung der IRS von 25 % auf 10 %

Die wichtigste Maßnahme des Gesetzesdekrets Nr. 97/2026 ist zweifellos die spektakuläre Senkung des Steuersatzes auf Mieteinkünfte (IRS). Bisher wurden Einnahmen aus der Vermietung von Zimmern mit einem Pauschalsatz von 25 % besteuert. Seit Inkrafttreten dieses neuen Gesetzes ist dieser Satz für sogenannte „moderate“ Mieten auf nur 10 % gesenkt worden. Dies ist eine echte steuerliche Revolution für Gastgeber in Portugal.

Um von diesem vorteilhaften Satz von 10 % zu profitieren, darf die monatliche Miete für das Zimmer (oder die Unterkunft) den Höchstbetrag von 2.300 € nicht überschreiten. Diese Obergrenze wurde so konzipiert, dass sie die überwiegende Mehrheit der Vermietungen von Unterkünften beim Gastgeber abdeckt, selbst in den beliebtesten Vierteln von Lissabon oder Cascais. Das Ziel des Staates ist klar: Eigentümer belohnen, die angemessene Preise verlangen und zur nationalen Wohnrauminitiative beitragen.

Lassen Sie uns ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung dieses Vorteils nehmen. Anwendungsfall: Maria besitzt eine große Wohnung in Porto und vermietet ein Zimmer an einen jungen Arbeitnehmer für 400 € pro Monat. Vor 2026 zahlte sie auf ihre 4.800 € Jahreseinkünfte 1.200 € Steuern (25 %). Heute zahlt sie dank des neuen Satzes von 10 % nur noch 480 €. Das ist eine Nettoersparnis von 720 € pro Jahr, allein durch die Einhaltung der neuen Richtlinien.

Wir bei Roomlala ermutigen Sie dazu, die Preisgestaltung für Ihr zu vermietendes Zimmer zu überprüfen, um sicherzustellen, dass es diesen Kriterien entspricht. Diese Steuersenkung gleicht eine eventuelle Mäßigung Ihrer Miete mehr als aus und garantiert Ihnen gleichzeitig, angesichts der ständig wachsenden Nachfrage viel schneller einen Mieter zu finden.

Die strengen Bedingungen für die Mietdauer (mindestens 3 Jahre)

Achtung: Dieses Steuergeschenk gibt es nicht ohne Gegenleistung. Um der Wohnungsunsicherheit entgegenzuwirken und den übermäßigen Mieterwechsel zu bremsen, schreibt das Gesetz eine strikte Dauerbedingung vor. Damit Ihre Mieteinkünfte mit 10 % besteuert werden, muss der Mietvertrag für eine Mindestdauer von 3 Jahren abgeschlossen werden.

Diese Maßnahme zielt darauf ab, den Langzeitmietmarkt zu stabilisieren. Mit einer Verpflichtung über drei Jahre bieten Sie Ihrem Mieter eine unschätzbare Sicherheit, wodurch er sich in seinem Viertel, bei seiner Arbeit oder seinem Studium niederlassen kann, ohne befürchten zu müssen, im nächsten Jahr umziehen zu müssen. Im Gegenzug sichert Ihnen der portugiesische Staat Ihren Steuervorteil für die gesamte Mietdauer zu.

Anwendungsfall: João, ein Rentner in Faro, möchte das Zimmer seines Sohnes vermieten, der ins Ausland gezogen ist. Er beschließt, einen 3-Jahres-Vertrag mit einem Krankenpfleger des örtlichen Krankenhauses zu unterschreiben. Auch wenn der Mieter beschließt, vor Ablauf der 3 Jahre zu gehen (unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist), hätte João für die gesamte tatsächliche Mietdauer von dem ermäßigten Satz von 10 % profitiert, da der ursprüngliche Vertrag die vom Gesetz vorgeschriebene Formbedingung erfüllte.

Wir wissen, dass eine Verpflichtung über 3 Jahre manche Eigentümer abschrecken kann. Denken Sie jedoch daran, dass das portugiesische Gesetz Kündigungsklauseln für den Mieter und Garantien für den Eigentümer bei Nichtzahlung vorsieht. Bei Roomlala ermöglicht Ihnen die Qualität der verifizierten Profile, diese Langzeitmiete mit großer Gelassenheit anzugehen.

Einkünfte deklarieren und Steuern in Portugal optimieren

Die Kategorie F und die Registrierung beim Steuerportal (AT)

Rechtmäßigkeit ist das A und O, um von diesen Anreizen zu profitieren. In Portugal fallen Einnahmen aus der Vermietung eines Zimmers bei einem Gastgeber unter die Kategorie F (Mieteinkünfte / Rendimentos prediais). Damit die Steuerbehörde (Autoridade Tributária e Aduaneira - AT) den bekannten Satz von 10 % anwenden kann, müssen Sie ein strenges Verwaltungsverfahren befolgen.

Alles beginnt mit der Registrierung Ihres Mietvertrags. Sie sind verpflichtet, den Vertrag innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung auf dem Portal das Finanças (dem Portal der AT) zu deklarieren. Diese Registrierung führt zur Zahlung der Stempelsteuer (Imposto do Selo), die 10 % eines Monatsmietwerts entspricht.

Anschließend müssen Sie monatlich elektronische Quittungen (recibos de renda eletrónicos) über dasselbe Portal ausstellen. Hier sind die wichtigsten Schritte, die Sie beachten müssen:

• Erstellen Sie den schriftlichen Vertrag, der ausdrücklich die Vermietung eines Zimmers (und nicht der gesamten Unterkunft) erwähnt.
• Registrieren Sie den Vertrag auf dem Portal das Finanças mit den Daten des Mieters (NIF erforderlich).
• Stellen Sie bei jeder erhaltenen Zahlung die elektronische Quittung aus.
• Geben Sie alle diese Einkünfte bei Ihrer jährlichen IRS-Erklärung (Anhang F) an.

Konkretes Beispiel: Ana, Roomlala-Gastgeberin in Coimbra, hat ihren studentischen Mieter auf unserer Plattform gefunden. Sobald die Schlüssel übergeben wurden, loggt sie sich auf dem AT-Portal ein, registriert den 3-Jahres-Mietvertrag und erstellt ihre erste Quittung. Dank dieser Sorgfalt wird das portugiesische Finanzamt bei ihrer nächsten Steuererklärung automatisch den ermäßigten Satz von 10 % anwenden. Wir empfehlen Ihnen, sich im ersten Jahr von einem Buchhalter (contabilista) begleiten zu lassen, um Eingabefehler zu vermeiden.

Vorsicht vor nicht abzugsfähigen Kosten

Dies ist ein entscheidender Punkt, auf den wir bei Roomlala hinweisen möchten. Bei der Vermietung von Zimmern beim Gastgeber ist es sehr üblich, eine „Warmmiete“ (Wasser, Strom, Gas, Internet) anzubieten. Das ist praktisch für den Mieter und vereinfacht die tägliche Verwaltung.

Aus steuerlicher Sicht in Portugal sind die laufenden Verbrauchskosten (Wasser, Strom, Gas) jedoch nicht von Ihren Mieteinkünften der Kategorie F abzugsfähig. Nur bestimmte strukturelle Ausgaben (wie Eigentümergemeinschaftskosten, IMI oder Instandhaltungsarbeiten am Gebäude) können abgezogen werden, wenn Sie die gesamte Unterkunft vermieten würden, aber für ein Zimmer mit inklusiven Kosten ist die Regel streng.

Anwendungsfall: Pedro vermietet ein Zimmer in Lissabon für 500 € pro Monat und gibt an, dass 50 € Wasser und Strom abdecken. Steuerlich wird Pedro auf die gesamten 500 € besteuert, nicht auf 450 €. Er kann seine EDP-Rechnungen (Strom) oder EPAL-Rechnungen (Wasser) nicht von seinen Mieteinkünften abziehen.

Unser Rat zur Optimierung Ihrer Situation: Berechnen Sie Ihre Grundmiete so, dass sie diese nicht abzugsfähigen Kosten deckt und dennoch attraktiv bleibt, oder legen Sie eine Kaltmiete fest und verlangen Sie eine separate Pauschale, wobei die erste Option auf lange Sicht einfacher zu handhaben ist. Seien Sie von Anfang an transparent gegenüber Ihrem Mieter.

Die Vorteile für Ihre Mieter: ein goldenes Vermietungsargument

Erhöhung der Steuerabzüge für klassische Mieter

Die Anreize von 2026 hören nicht bei den Eigentümern auf. Die Regierung hat auch an die Mieter gedacht, was ein fantastisches Verkaufsargument für Sie als Gastgeber darstellt. Indem Sie Ihr Zimmer angemeldet und legal vermieten, ermöglichen Sie es Ihrem Mieter, von bedeutenden Steuerabzügen auf seine eigene IRS zu profitieren.

Die Obergrenze für den Steuerabzug von Mieten für Mieter steigt auf 900 € für das Steuerjahr 2026 und erreicht 2027 sogar die symbolische Marke von 1.000 €. Das bedeutet, dass ein Mieter einen erheblichen Teil der Mieten, die er Ihnen gezahlt hat, von seinen Steuern absetzen kann, vorausgesetzt natürlich, Sie haben die besagten elektronischen Quittungen auf dem AT-Portal ausgestellt.

Anwendungsfall: Lucas ist ein junger französischer Berufstätiger, der nach Lissabon ausgewandert ist. Er mietet ein Zimmer bei einem portugiesischen Eigentümer für 450 € pro Monat. Dank des registrierten Vertrags und der ausgestellten Quittungen wird Lucas 2026 bis zu 900 € von seiner portugiesischen Einkommensteuer absetzen können. Das ist ein enormer Gewinn an Kaufkraft für ihn.

Bei Roomlala stellen wir fest, dass Mieter immer besser über diese Themen informiert sind. Wenn Sie in Ihrer Anzeige erwähnen, dass Ihre Vermietung angemeldet ist und für IRS-Abzüge in Frage kommt, ziehen Sie ernsthafte, zahlungsfähige Profile an, die langfristig planen möchten. Es ist eine Win-Win-Situation.

Der spezifische Fall der ortsfremden Studenten

Portugal zieht eine enorme Anzahl von Studenten an, sowohl nationale als auch internationale. Für portugiesische Studenten, die ihren Herkunftsort verlassen müssen, um zu studieren (die „estudantes deslocados“), sieht das Gesetz eine besonders großzügige Regelung vor, die die Vermietung von Zimmern erheblich erleichtert.

Wenn Sie Ihr Zimmer an einen ortsfremden Studenten vermieten (dessen Bildungseinrichtung mehr als 50 km von seinem ursprünglichen steuerlichen Wohnsitz entfernt ist), können die Eltern des Studenten einen Teil der Miete als Bildungsaufwand von ihrer eigenen IRS-Erklärung absetzen, bis zu einer Grenze von 300 € pro Jahr.

Anwendungsfall: Die Familie Silva lebt in Braga, aber ihre Tochter Sofia zieht zum Studium an die Universität von Lissabon. Sie mieten ein Zimmer bei Ihnen für 350 € pro Monat. Da Sofia den Status einer ortsfremden Studentin hat, können die Eltern Silva bis zu 300 € ihrer Steuern als Bildungsaufwand absetzen. Damit dies funktioniert, müssen Sie auf dem Finanzportal zwingend angeben, dass der Vertrag für einen ortsfremden Studenten bestimmt ist.

Dieser studentische Markt ist eine wahre Goldgrube für Eigentümer. Auf Roomlala ist die Nachfrage nach studentischem Wohnraum konstant. Wenn Sie diese Steuervorschriften kennen, können Sie die Eltern (die oft die Bürgen und Zahler sind) beruhigen und Ihre Vermietungen in Rekordzeit abschließen.

Die zu vermeidenden Fallen und rechtliche Warnpunkte

Das Programm Porta 65 Jovem: ein Ausschluss, den man kennen sollte

Auf Ihrem Weg als Eigentümer werden Sie oft vom Programm „Porta 65 Jovem“ hören. Es handelt sich um eine sehr beliebte staatliche Finanzhilfe in Portugal, die jungen Menschen zwischen 18 und 35 Jahren helfen soll, ihre Miete zu bezahlen. Viele junge Mieter könnten Sie fragen, ob Ihr Zimmer für dieses Programm in Frage kommt.

Es ist entscheidend, klar und präzise zu sein: Das Programm Porta 65 Jovem ist NICHT auf die Vermietung einzelner Zimmer anwendbar. Gemäß den Richtlinien des IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana) sind nur ganze Wohnungen (frações autónomas) für diesen Zuschuss förderfähig.

Anwendungsfall: Sie werden auf Roomlala von einem jungen Paar kontaktiert, das Ihr großes Elternschlafzimmer mieten möchte. Sie fragen Sie, ob sie das Porta 65 Jovem nutzen können, um einen Teil der 500 € Miete zu bezahlen. Als informierter Gastgeber müssen Sie ihnen erklären, dass das Gesetz dies für Zimmer verbietet. Das vermeidet Missverständnisse, falsche Hoffnungen und Last-Minute-Stornierungen.

Wir raten Ihnen, von Anfang an transparent zu sein. Sie können diese Nichtförderfähigkeit ausgleichen, indem Sie den Mieter daran erinnern, dass er dennoch von der Erhöhung der IRS-Abzugsgrenze profitieren wird (die besagten 900 € im Jahr 2026), was ein sehr attraktiver finanzieller Vorteil bleibt.

Warum Roomlala wählen, um Ihre Schritte abzusichern?

Angesichts eines rechtlichen und steuerlichen Rahmens, der immer komplexer wird, kann die Vermietung eines Zimmers einschüchternd wirken. Zwischen 3-Jahres-Verträgen, der Registrierung auf dem AT-Portal und der Verwaltung von Quittungen wächst die mentale Belastung für den Eigentümer. Genau hier greift unsere Plattform ein, um Sie zu entlasten.

Bei Roomlala sichern wir den ersten und entscheidenden Schritt ab: den Kontakt und die erste Zahlung. Wir verifizieren die Mieterprofile, sichern die Zahlung der ersten Monatsmiete und bieten Ihnen einen integrierten Nachrichtendienst, um die rechtlichen Modalitäten (wie die Ausstellung von Quittungen) noch vor der Unterzeichnung des Mietvertrags zu besprechen.

Anwendungsfall: Durch die Nutzung von Roomlala können Sie Anfragen filtern, um nur die Mieter zu behalten, die bereit sind, sich für 3 Jahre zu verpflichten (um von Ihrem 10-prozentigen IRS-Satz zu profitieren). Sobald die Buchung bestätigt und die erste Zahlung durch uns gesichert ist, können Sie entspannt mit der Erstellung Ihres Mietvertrags fortfahren, der dem portugiesischen Recht entspricht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wohnungskrise in Portugal die Regierung dazu veranlasst hat, im Jahr 2026 außergewöhnliche Steueranreize anzubieten. Mit einer auf 10 % reduzierten Steuer für 3-Jahres-Mietverträge war die Langzeitvermietung von Zimmern noch nie so rentabel. Indem Sie die Kunstregeln befolgen und Roomlala nutzen, um den idealen Mieter zu finden, verwandeln Sie ein einfaches leeres Zimmer in eine nachhaltige, legale und hochoptimierte Einnahmequelle.