Neue Untermietregeln in der Schweiz: Wie Sie 2026 legal ein Zimmer über Roomlala vermieten

Angesichts der Inflation und des anhaltenden Wohnungsmangels in den großen Schweizer Ballungszentren ist die Untervermietung der eigenen Wohnung aktueller denn je. Viele Mieter ziehen in Erwägung, einen Studenten oder jungen Berufstätigen aufzunehmen, um ihre monatliche finanzielle Belastung zu senken. Angesichts der jüngsten politischen Debatten fragen sich jedoch viele, ob diese Praxis weiterhin zulässig ist. Die Untervermietung in der Schweiz 2026 steht besonders nach den gesetzgeberischen Turbulenzen der letzten Jahre im Zentrum zahlreicher Fragen. Bei Roomlala unterstützen wir täglich Tausende von Gastgebern und Mietern bei ihren Vorhaben. Unsere Mission ist es, Ihnen einen klaren und sicheren Rahmen zu bieten. In diesem Artikel entschlüsseln wir für Sie den aktuellen Stand des Mietrechts bezüglich der Untervermietung, damit Sie Ihr Zimmer ganz entspannt und unter strikter Einhaltung des Schweizer Rechts anbieten können.

Untervermietung Schweiz 2026: Was das Obligationenrecht besagt

Die Schweizer Gesetzgebungslandschaft hat zuletzt für einige Schweißausbrüche gesorgt, doch Mieter können heute aufatmen. Der Revisionsentwurf für das Obligationenrecht, der darauf abzielte, das Recht auf Untervermietung drastisch einzuschränken, wurde am 24. November 2024 durch eine Volksabstimmung endgültig abgelehnt. Diese massive Ablehnung durch die Bevölkerung hat dazu beigetragen, einen günstigen und flexiblen Rechtsrahmen für Mieter zu erhalten. Im Jahr 2026 bleibt die Untervermietung somit ein grundlegendes Recht, das durch Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) garantiert wird. Diese Stabilität ist eine hervorragende Nachricht für alle, die ein ungenutztes Zimmer rentabel machen möchten.

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Konkret: Was bedeutet das für Ihr Recht auf Untervermietung? Zunächst einmal ist die strenge Begrenzung der Untermietdauer auf zwei Jahre, die im Kern der gescheiterten Reform von 2024 stand, nie in Kraft getreten. Sie können ein Zimmer also durchaus auf unbestimmte Zeit untervermieten, solange Sie die Absicht haben, in Zukunft wieder die gesamte Wohnung zu bewohnen, oder währenddessen weiterhin dort wohnen. Diese Flexibilität ist besonders gut für langfristige Wohngemeinschaften oder die Aufnahme von Studenten über mehrere Studienjahre hinweg geeignet.

Zudem ist es entscheidend zu wissen, dass jede Klausel in Ihrem Hauptmietvertrag, die eine Untervermietung grundsätzlich verbietet, rechtlich nichtig ist. Viele Immobilienverwaltungen versuchen zwar immer noch, restriktive Standardklauseln einzufügen, doch das Bundesrecht hat stets Vorrang vor solchen Verträgen. Wenn Ihr Mietvertrag besagt, dass „die Untervermietung formell untersagt ist“, hat dieser Hinweis vor der Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten keinerlei Rechtskraft. Sie behalten Ihr unantastbares Recht, Ihre Wohnung zu teilen.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Sophie, Mieterin einer 4-Zimmer-Wohnung in Genf, deren Kinder das Nest verlassen haben. Ihr Mietvertrag, unterschrieben im Jahr 2015, enthielt ein Untermietverbot. Dank der Beibehaltung von Artikel 262 OR konnte Sophie diese missbräuchliche Klausel ignorieren. Indem sie die gesetzlichen Schritte befolgte, die wir erläutern werden, beherbergt sie heute einen internationalen Praktikanten über Roomlala und ergänzt so ihr Einkommen vollkommen legal, ohne eine Kündigung befürchten zu müssen.

Zustimmung des Gastgebers zur Untervermietung: Die goldene Regel

Obwohl das Recht auf Untervermietung garantiert ist, ist es nicht bedingungslos. Die absolute Regel, die sich 2026 nicht geändert hat, ist die Pflicht, die Zustimmung des Gastgebers zur Untervermietung einzuholen. Sie können unter keinen Umständen einen Untermieter aufnehmen, ohne zuvor Ihren Eigentümer oder Ihre Verwaltung zu informieren. Eine heimliche Untervermietung ist ein schwerer Verstoß gegen den Hauptmietvertrag. Dies setzt den Mieter der Gefahr einer vorzeitigen und sofortigen Kündigung des Mietvertrags aus, mit einer Kündigungsfrist von nur 30 Tagen auf das Ende eines Monats.

Seien Sie jedoch beruhigt: Der Vermieter kann Ihre Anfrage nicht willkürlich ablehnen. Das Gesetz ist sehr klar und beschränkt die Ablehnungsgründe auf drei spezifische Situationen. Erstens, wenn Sie sich weigern, ihm die Bedingungen der Untervermietung mitzuteilen (Identität des Untermieters, Miethöhe, Dauer). Zweitens, wenn die Bedingungen der Untermietung missbräuchlich sind, insbesondere wenn Sie einen unverhältnismäßig hohen Gewinn erzielen. Drittens, wenn die Untervermietung für den Vermieter wesentliche Nachteile mit sich bringt, zum Beispiel wenn Sie ein Zimmer in einem reinen Familienhaus an eine Gruppe von Musikern untervermieten, die nachts üben.

Es ist daher zwingend erforderlich, die Dinge ordnungsgemäß zu regeln. Bei Roomlala raten wir immer dazu, dieses Vorgehen schriftlich zu formalisieren. Obwohl das Gesetz die Schriftform nicht zwingend vorschreibt, ist ein Einschreiben mit Rückschein Ihre beste rechtliche Absicherung im Streitfall. Dieses Dokument beweist, dass Sie transparent und nach Treu und Glauben gehandelt haben, und schützt so Ihr eigenes Wohnrecht.

Ein klassischer Anwendungsfall ist Marc, ein Mieter in Zürich, der für sechs Monate auf Weltreise geht. Er schickte seiner Verwaltung ein vollständiges Dossier mit dem Profil seines temporären Untermieters und der genauen Miethöhe. Angesichts dieser Transparenz hatte die Verwaltung keinen rechtlichen Ablehnungsgrund und genehmigte die Anfrage in weniger als zwei Wochen, wodurch Marc beruhigt abreisen konnte.

Wie verfasst man das Schreiben an den Vermieter oder die Verwaltung?

Damit Ihre Anfrage unangreifbar ist, muss sie vollständig sein. Ihr Schreiben muss zwingend den Vor- und Nachnamen Ihres zukünftigen Untermieters, das Startdatum der Untervermietung, die geplante Dauer (auch wenn diese unbestimmt ist), die Anzahl der untervermieteten Räume und vor allem den genauen Mietpreis, den Sie verlangen werden, enthalten. Wir empfehlen Ihnen dringend, eine Kopie des Entwurfs für den Untermietvertrag beizufügen.

Auch das Timing ist entscheidend. Warten Sie nicht bis einen Tag vor dem Einzug Ihres Untermieters, um Ihre Anfrage zu senden. Idealerweise sollte Ihr Einschreiben mindestens 30 bis 60 Tage vor dem geplanten Beginn ankommen. Dies gibt der Verwaltung Zeit, das Dossier zu bearbeiten und offiziell zu antworten. Eine angemessene Vorlaufzeit zeigt Ihre Seriosität und erleichtert die Beziehungen zur Verwaltung Ihres Gebäudes erheblich.

Was tun, wenn die Verwaltung auf Durchzug schaltet und nicht auf Ihr Schreiben antwortet? Nach Schweizer Recht gilt das Schweigen des Vermieters nach einer vollständigen und fristgerecht versandten Anfrage nicht automatisch als Zustimmung, bringt Sie aber in eine starke Position. Wenn Sie den Empfangsnachweis für Ihren Brief haben und Ihre Untervermietung keinen rechtlichen Ablehnungsgrund bietet, können Sie im Allgemeinen mit der Aufnahme Ihres Untermieters fortfahren. Im Falle einer späteren Anfechtung gehen die Gerichte oft davon aus, dass der Vermieter sein Recht missbraucht hat, indem er nicht geantwortet hat.

Festlegung der Miete für Ihr Zimmer: Missbräuchliche Gewinne vermeiden

Einer der wichtigsten Punkte bei der Untervermietung betrifft die Festlegung der Miete. Das Schweizer Recht ist in diesem Punkt kompromisslos: Die Untervermietung darf für den Hauptmieter keinen missbräuchlichen Gewinn generieren. Das Ziel der Untervermietung ist das Teilen der Wohnkosten und nicht die Bereicherung auf Kosten des Untermieters oder des Vermieters. Stellt die Verwaltung fest, dass Sie einen lukrativen Gewinn erzielen, ist sie berechtigt, die Untervermietung abzulehnen oder Ihren Mietvertrag zu kündigen.

Die Mietberechnung muss daher streng proportional zur untervermieteten Fläche und zur Nutzung der Gemeinschaftsräume sein. Um den fairen Preis zu ermitteln, nehmen Sie den Betrag Ihrer Hauptmiete (inklusive Nebenkosten) und teilen diesen durch die Gesamtfläche Ihrer Wohnung. Anschließend multiplizieren Sie diesen Preis pro Quadratmeter mit der Fläche des untervermieteten Zimmers, zu der Sie einen Anteil für die Nutzung der gemeinschaftlich genutzten Räume (Küche, Bad, Wohnzimmer) addieren.

Wenn Sie das Zimmer möbliert vermieten, was bei Roomlala meist der Fall ist, toleriert die Schweizer Rechtsprechung einen angemessenen Mietaufschlag, um die Abnutzung Ihrer Möbel und Ausstattungen zu kompensieren. Dieser Aufschlag liegt in der Regel zwischen 10 % und 20 % der proportionalen Miete des Zimmers, abhängig von der Qualität und dem Wert der bereitgestellten Einrichtung. Es ist unerlässlich, diesen Aufschlag im Falle einer Kontrolle durch die Verwaltung rechtfertigen zu können.

Nehmen wir ein Berechnungsbeispiel in Lausanne. Sie mieten eine 4-Zimmer-Wohnung (80 m²) für 2000 CHF pro Monat. Sie vermieten ein Zimmer mit 15 m² unter. Die Gemeinschaftsräume umfassen 40 m². Der Untermieter nutzt also sein Zimmer (15 m²) + die Hälfte der Gemeinschaftsräume (20 m²), insgesamt also 35 m². Die strikt proportionale Miete wäre (2000 / 80) * 35 = 875 CHF. Bei einem Aufschlag von 15 % für die Möbel und den Internetzugang können Sie die Miete des Zimmers legal auf etwa 1000 CHF pro Monat festlegen.

Recht der Unterkunft beim Gastgeber in der Schweiz und kantonale Besonderheiten

Es ist wichtig, zwischen langfristigen Wohngemeinschaften und sehr kurzfristigen touristischen Vermietungen zu unterscheiden. Obwohl das Bundesrecht (das OR) auf alle Formen der Untervermietung anwendbar ist, haben die Kantone und Gemeinden das Recht, zusätzliche Einschränkungen aufzuerlegen, insbesondere um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Das Recht für die Unterkunft beim Gastgeber kann in der Schweiz daher spürbar variieren, je nachdem, ob Sie sich in Genf, Waadt oder Zürich befinden.

Der Kanton Genf beispielsweise schreibt strenge Regeln für wiederholte Kurzzeituntervermietungen vor, die als Nutzungsänderung der Wohnung eingestuft werden können und eine staatliche Genehmigung erfordern. Wenn Sie hingegen einen Studenten für ein Semester oder ein Jahr über Roomlala beherbergen, bewegen Sie sich im klassischen Rahmen der langfristigen Untervermietung, die von diesen kantonalen Einschränkungen viel weniger betroffen ist. Informieren Sie sich im Zweifelsfall immer bei Ihrer Gemeinde.

Vergessen Sie schließlich nicht den steuerlichen Aspekt. Die durch eine Untervermietung generierten Einkünfte müssen theoretisch bei der Steuer deklariert werden, selbst wenn sie nur dazu dienen, einen Teil Ihrer Miete zu decken. Da Sie jedoch gleichzeitig den entsprechenden Mietanteil von Ihren eigenen Kosten abziehen, ist der Vorgang in den meisten Fällen steuerneutral, da kein Reingewinn entsteht. Transparenz gegenüber der Steuerbehörde ist die beste Politik.

Rechtmäßigkeit der Wohngemeinschaft in der Schweiz: Ihre Verantwortung als Hauptmieter

Sich auf die Rechtmäßigkeit einer Wohngemeinschaft in der Schweiz einzulassen, bedeutet, die Kette der Verantwortlichkeiten genau zu verstehen. Als Hauptmieter schließen Sie einen Untermietvertrag mit Ihrem Gast. Gegenüber Ihrem Eigentümer oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der einzige rechtliche Ansprechpartner. Sie tragen die volle rechtliche Verantwortung für die Wohnung. Wenn Ihr Untermieter seinen Mietanteil nicht zahlt, müssen Sie den Ausfall kompensieren, um die vollständige Hauptmiete an die Verwaltung zu zahlen.

Diese Verantwortung erstreckt sich auch auf die Instandhaltung der Wohnung und mögliche Sachschäden. Wenn der Untermieter den Anstrich beschädigt, sanitäre Anlagen zerstört oder den Parkettboden zerkratzt, wird sich der Eigentümer an Sie wenden, und Ihre Mietkaution wird am Ende des Mietverhältnisses belastet. Deshalb ist es grundlegend, das Vertragsverhältnis mit Ihrem Untermieter gut zu regeln.

Um sich zu schützen, sollten Sie vor der Schlüsselübergabe zwei wesentliche Dinge verlangen: eine Mietkaution (in der Regel gleichwertig mit ein oder zwei Monatsmieten des Zimmers) und eine Bescheinigung über eine private Haftpflichtversicherung (RC) auf den Namen des Untermieters. So übernimmt im Schadensfall durch den Untermieter dessen Versicherung die Kosten für Reparaturen, wodurch Sie vermeiden, Ihre Ersparnisse aufzubrauchen oder Ihre eigene Kaution zu verlieren.

Stellen wir uns einen häufigen Anwendungsfall vor: Ihr Untermieter lässt die Badewanne überlaufen, was einen Wasserschaden verursacht. In den Augen der Verwaltung sind Sie verantwortlich. Wenn Sie jedoch unseren Rat befolgt und seine Haftpflichtversicherung bei der Unterzeichnung des Untermietvertrags geprüft haben, wird die Versicherung Ihres Untermieters direkt eingreifen, um den Vermieter zu entschädigen, und den Streit ohne Auswirkungen auf Ihre persönlichen Finanzen klären.

Wie Roomlala Ihre Untervermietung absichert

Sich in den Gewässern des Mietrechts zu bewegen, mag komplex erscheinen, aber genau hier setzen wir an. Bei Roomlala haben wir unsere Plattform so konzipiert, dass sie Ihnen eine entspannte, legale und sichere Untermieterfahrung bietet. Wir wissen, dass Vertrauen die Säule eines gelungenen Zusammenlebens ist, weshalb wir Ihnen konkrete Werkzeuge zur Verfügung stellen, um Ihre Interessen als Hauptmieter zu schützen.

Zunächst basiert unser Vermittlungssystem auf verifizierten Profilen. Sie haben Zugriff auf Bewertungen, Identitätsprüfungen und können über unser sicheres Nachrichtensystem kommunizieren, bevor Sie eine Buchung akzeptieren. Zudem laufen die Mietzahlungen über unsere Plattform, was Ihnen garantiert, dass Sie Ihr Geld pünktlich erhalten, und so das Risiko von Zahlungsausfällen ausschließt, was die größte Sorge von Hauptmietern ist.

Darüber hinaus unterstützen wir Sie auf administrativer Ebene. Roomlala stellt Ihnen Vorlagen für Untermietverträge zur Verfügung, die klar und konform mit dem Schweizer Recht sind. Diese vorausgefüllten Verträge enthalten alle notwendigen Klauseln (Dauer, Kündigungsfrist, Inventar der Möbel, Lebensregeln), um Ihre Wohngemeinschaft rechtlich abzusichern. Sie müssen kein Dokument mehr improvisieren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Untervermietung in der Schweiz im Jahr 2026 eine fantastische Chance bleibt, die gesetzlich geschützt ist, sofern die Pflicht zur Zustimmung des Vermieters und das Verbot missbräuchlicher Gewinne eingehalten werden. Mit Roomlala stellen Sie sicher, dass Sie den idealen Kandidaten finden und gleichzeitig von einem strukturierten Rahmen profitieren, der Ihre gesetzlichen Pflichten respektiert. Warten Sie nicht länger, um Ihren verfügbaren Raum aufzuwerten und tolle menschliche Begegnungen zu erleben – alles vollkommen legal!