Untermiete in der Schweiz 2026: Die wahren Regeln für die Vermietung Ihres Zimmers

Bei Roomlala wissen wir, wie sehr das Thema Wohnraum eine Quelle für Stress sein kann, besonders angesichts der regelmäßigen gesetzlichen Änderungen. Wenn Sie in Erwägung ziehen, eine Unterkunft beim Gastgeber anzubieten oder Ihre Wohnung während Ihrer Abwesenheit unterzuvermieten, haben Sie wahrscheinlich von der kürzlichen Verschärfung des Schweizer Mietrechts gehört. Viele Mieter fürchten heute, ihr Zuhause zu verlieren, wenn sie diesen Schritt wagen. Seien Sie beruhigt: Die Realität der Untervermietung in der Schweiz 2026 ist deutlich vorteilhafter, als die Gerüchte vermuten lassen.

Tatsächlich kursieren seit den intensiven politischen Debatten der letzten Jahre viele widersprüchliche Informationen. Der bekannte Gesetzesentwurf, der Ihre Rechte drastisch einschränken sollte, hat viel Staub aufgewirbelt und ein Klima der Unsicherheit für Hauptmieter geschaffen. Unsere Mission heute ist es, diese Zweifel mit klaren, überprüften und für das Jahr 2026 aktualisierten Informationen auszuräumen.

Ebenfalls interessant: Semesterstart 2026 in der Schweiz: Der Boom beim generationenübergreifenden Wohnen angesichts der Knappheit, Semesterstart in Halifax 2026: Die Unterkunft beim Gastgeber als wichtige Alternative bei Wohnungsmangel und Verbot der Vermietung von energetisch sanierungsbedürftigen Wohnungen ab 2026: Die Unterkunft beim Gastgeber als legale Lösung

In diesem umfassenden Artikel entschlüsseln wir für Sie die jüngsten Entwicklungen im Schweizer Obligationenrecht (OR). Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie legal ein Zimmer vermieten können, welche Pflichten Sie gegenüber Ihrem Vermieter oder der Verwaltung haben und wie Sie Ihr Vorgehen absichern. Ob Sie einen Studenten für einige Monate aufnehmen oder Ihre Wohnung während einer Reise ins Ausland untervermieten möchten – Sie werden bestens gerüstet sein, um dies ganz entspannt zu tun.

Der Stand zum Schweizer Mietrecht: Was sich 2026 geändert hat (oder auch nicht)

Um den rechtlichen Rahmen der Untervermietung in der Schweiz 2026 zu verstehen, ist es unerlässlich, auf ein wichtiges politisches Ereignis der letzten Zeit zurückzublicken. Vielleicht haben Sie in der Presse gelesen, dass eine Revision des Obligationenrechts vorsah, eine zwingend schriftliche Zustimmung des Vermieters vorzuschreiben und die Untervermietung strikt auf eine Dauer von maximal zwei Jahren zu begrenzen. Bei Roomlala haben wir unzählige Nachrichten von Mietern erhalten, die über diese drohende Verschärfung besorgt waren.

Die gute Nachricht ist: Dieser restriktive Gesetzesentwurf ist nie in Kraft getreten! Bei der Volksabstimmung am 24. November 2024 lehnte das Schweizer Volk diese Revision mit 51,58 % Nein-Stimmen ab. Im Jahr 2026 hat das Gesetz also nicht die befürchtete Verschärfung erfahren. Das Recht auf Untervermietung bleibt ein fundamentales Recht des Mieters, das durch die Bundesgesetzgebung geschützt ist, und Verwaltungen können keine willkürlichen Zeitbegrenzungen von zwei Jahren ohne stichhaltige Begründung auferlegen.

Heute ist nach wie vor Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) maßgeblich. Dieser Artikel besagt klar, dass der Mieter mit Zustimmung des Vermieters die Mietsache ganz oder teilweise untervermieten kann. Die Spielregeln bleiben also ausgewogen: Sie bewahren Ihre Freiheit, unterzuvermieten, um Ihre Miete zu entlasten oder Ihre Wohnung während einer Abwesenheit zu halten, während Sie gleichzeitig Ihre Transparenzpflicht gegenüber dem Eigentümer erfüllen.

Praxisbeispiel: Nehmen wir das Beispiel von Sophie, Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung in Lausanne. Sie wird für 3 Jahre beruflich nach Berlin geschickt. Nach dem abgelehnten Gesetz hätte sie ihren Mietvertrag nach zwei Jahren aufgeben müssen. Im Jahr 2026 kann Sophie dank der Ablehnung der Revision ihre Wohnung während der gesamten 3-jährigen Dauer ihres Auslandseinsatzes an ein Expats-Paar untervermieten, da sie die feste Absicht hat, nach ihrer Rückkehr in die Schweiz wieder dort zu wohnen.

Die 3 gesetzlichen Bedingungen, um legal ein Zimmer zu vermieten

1. Einholung der vorherigen Zustimmung des Vermieters

Die erste goldene Regel, und zweifellos die wichtigste, ist die Pflicht, die Zustimmung Ihres Vermieters oder Ihrer Immobilienverwaltung vor Ankunft des Untermieters einzuholen. Achtung: Hierbei handelt es sich nicht um eine bloße Information, sondern um ein förmliches Ersuchen um Genehmigung. Wenn Sie heimlich untervermieten, setzen Sie sich dem Risiko einer vorzeitigen Kündigung Ihres Mietvertrags aus wichtigem Grund aus – ein Risiko, von dem wir Ihnen dringend abraten.

Obwohl das Schweizer Recht (Artikel 262 OR) nicht ausdrücklich verlangt, dass diese Zustimmung schriftlich erfolgt, betrachten wir bei Roomlala die schriftliche Zustimmung des Vermieters als absoluten Schutz. Gegenüber einer Verwaltung, die ihre Meinung ändern könnte, oder einem Eigentümer, der ein schlechtes Gedächtnis hat, ist ein schriftliches Dokument (unterzeichneter Brief oder bestätigte E-Mail) Ihr einziger greifbarer Beweis im Streitfall.

Um diese Zustimmung zu erhalten, müssen Sie absolute Transparenz zeigen. Der Eigentümer hat das Recht, die Identität des Untermieters (Name, Vorname, Geburtsdatum), die Bedingungen der Untervermietung (Höhe des Untermietzinses) und die geplante Dauer zu erfahren. Wenn Sie sich weigern, diese Informationen mitzuteilen, hat der Vermieter das gesetzliche Recht, die Untervermietung zu untersagen.

Praxisbeispiel: Marc möchte sein Gästezimmer auf Roomlala anbieten, um EPFL-Studenten unterzubringen. Bevor er seine Anzeige veröffentlicht, sendet er einen eingeschriebenen Brief an seine Verwaltung. Er gibt darin seine Absicht an, ein 15 m² großes Zimmer unterzuvermieten, präzisiert, dass der verlangte Mietzins proportional zur Fläche ist, und legt den Entwurf des Untermietvertrags bei. Die Verwaltung, die alle Informationen vorliegen hat und die Seriosität von Marc erkennt, sendet ihm innerhalb weniger Tage die schriftliche Genehmigung.

2. Keinen missbräuchlichen Gewinn erzielen

Die zweite gesetzliche Bedingung besagt, dass die Bedingungen der Untervermietung nicht missbräuchlich sein dürfen. Im Klartext: Die Untervermietung in der Schweiz ist nicht als lukratives Geschäft konzipiert, um den Hauptmieter auf Kosten des Eigentümers zu bereichern. Wenn Sie Ihre gesamte Wohnung vermieten, darf der Mietzins, den Sie von Ihrem Untermieter verlangen, die Miete, die Sie selbst bezahlen (inklusive Nebenkosten), nicht übersteigen.

Wenn Sie sich entscheiden, legal ein Zimmer zu vermieten (also nur einen Teil der Wohnung), muss die Berechnung pro rata der vermieteten Fläche und der gemeinsam genutzten Räume erfolgen. Es ist jedoch legal und zulässig, einen leichten Aufschlag zu erheben, wenn Sie die Möbel zur Verfügung stellen. Die Schweizer Rechtsprechung und der Mieterinnen- und Mieterverband (MV/ASLOCA) schätzen im Allgemeinen, dass ein Aufschlag von maximal 10 % bis 20 % für die Abnutzung der Möbel und Verwaltungskosten (wie Internet oder Strom, falls inbegriffen) akzeptabel und nicht missbräuchlich ist.

Wenn Ihre Verwaltung entdeckt, dass Sie Ihre Wohnung für 1500 CHF für 2500 CHF pro Monat untervermieten, ist sie berechtigt, die sofortige Beendigung der Untervermietung zu verlangen, Ihren Mietvertrag zu kündigen und sogar die Rückerstattung der unrechtmäßig erzielten Gewinne zu fordern. Finanzielle Transparenz ist daher Ihr bester Verbündeter.

Praxisbeispiel: Clara mietet eine 4-Zimmer-Wohnung in Genf für 2000 CHF pro Monat. Sie beschließt, ein möbliertes Zimmer unterzuvermieten, das zusammen mit dem Zugang zu den Gemeinschaftsräumen etwa ein Drittel der Wohnung ausmacht. Der Basismietzins für das Zimmer läge bei etwa 660 CHF. Durch die Hinzurechnung von 15 % für die Abschreibung ihrer schönen Möbel und den Einschluss von WLAN und Hausratversicherung legt sie den Untermietzins auf 760 CHF fest. Dieser Betrag ist vollkommen legal und stellt keinen missbräuchlichen Gewinn dar.

3. Vermeidung von wesentlichen Nachteilen für den Vermieter

Der dritte vom Gesetz vorgesehene Ablehnungsgrund betrifft wesentliche Nachteile, die die Untervermietung für den Vermieter verursachen könnte. Dieser Begriff ist zwar subjektiv, wird aber durch die Rechtsprechung streng eingegrenzt. Es geht um Situationen, in denen die Untervermietung den Zweck der Wohnung verändern oder nachweisbare Störungen für die Nachbarschaft oder das Gebäude verursachen würde.

Beispielsweise stellt die Umwandlung einer reinen Wohnwohnung in ein Geschäftslokal, ein Musikstudio, das Lärmbelästigung verursacht, oder ein Ort mit intensivem Publikumsverkehr (wie ein täglicher Wechsel von lärmenden Touristen) einen wesentlichen Nachteil dar. Ebenso ist eine Überbelegung ein zulässiger Grund für eine Ablehnung: Sie können ein 20 m² großes Studio nicht an eine vierköpfige Familie untervermieten.

Solange Ihr Untermieter die Wohnung normal und respektvoll im Einklang mit dem Hauptmietvertrag (klassisches Wohnen) nutzt, kann der Vermieter diesen Grund nicht geltend machen, um Ihnen das Recht zur Untervermietung zu verweigern. Deshalb ist es entscheidend, Ihren Untermieter sorgfältig auszuwählen und sicherzustellen, dass er die Hausordnung einhält.

Praxisbeispiel: Julien möchte sein Zimmer an einen Freund untervermieten, der Handwerker ist und plant, das Wohnzimmer als Lager für schweres Baumaterial und für den Empfang von Kunden zu nutzen. Die Verwaltung widerspricht dem entschieden und beruft sich auf eine Nutzungsänderung (von Wohnen zu Gewerbe) und ein Risiko der Beschädigung der Gemeinschaftsräume. Diese Ablehnung ist absolut legal. Julien wird einen Untermieter mit klassischem Profil (Student, Angestellter) finden müssen, um die Zustimmung zu erhalten.

Regeln für Wohngemeinschaften in der Schweiz: Alltag der Untervermietung verwalten

Die ausschließliche rechtliche Verantwortung des Hauptmieters

Ein entscheidender Punkt, an den wir bei Roomlala oft erinnern, betrifft die Haftung. Durch die Untervermietung eines Zimmers übernehmen Sie gegenüber Ihrem Untermieter die Rolle des Vermieters. Gegenüber Ihrem Eigentümer oder Ihrer Verwaltung bleiben Sie jedoch der einzige Mieter und der alleinige rechtlich Verantwortliche für die Unterkunft. Es besteht keine direkte vertragliche Verbindung zwischen dem Eigentümer und Ihrem Untermieter.

Das bedeutet: Wenn Ihr Untermieter Ihnen die Miete nicht zahlt, sind Sie dennoch absolut verpflichtet, am Ende des Monats die volle Miete an die Verwaltung zu zahlen. Wenn der Untermieter Schäden in der Wohnung verursacht (Kratzer im Parkett, zerbrochene Scheibe), wird sich die Verwaltung ebenfalls an Sie wenden, um die Reparaturen am Ende des Mietverhältnisses zu fordern.

Um sich zu schützen, empfehlen wir Ihnen dringend, von Ihrem Untermieter eine in der Schweiz gültige Privat-Haftpflichtversicherung (RC) zu verlangen. Dies ist ein unverzichtbarer Standard unter den Regeln für Wohngemeinschaften in der Schweiz. Im Falle eines versehentlichen Schadens übernimmt dessen Versicherung die Kosten, wodurch Sie nicht aus eigener Tasche für Schäden aufkommen müssen, die Sie nicht verursacht haben.

Praxisbeispiel: Während einer Party stößt der Untermieter von Thomas versehentlich eine Kerze um und verbrennt einen Teil des Teppichs in seinem Zimmer. Die Verwaltung schickt die Ersatzrechnung von 800 CHF an Thomas. Glücklicherweise hatte Thomas bei der Unterzeichnung des Untermietvertrags eine Bestätigung der Haftpflichtversicherung verlangt. Die Versicherung des Untermieters übernimmt die Kosten, und Thomas verliert keinen Cent.

Einen formgerechten Untermietvertrag aufsetzen

Auch wenn Sie ein Zimmer an einen engen Freund oder ein Familienmitglied untervermieten, ist ein schriftlicher Untermietvertrag unerlässlich. Dieses Dokument regelt Ihr Verhältnis und beugt Missverständnissen vor. Er sollte klar die Namen der Parteien, die Bezeichnung der untervermieteten Räume (z. B. Zimmer Nummer 2 und Zugang zu Küche und Bad), die Höhe des Mietzinses und der Nebenkosten sowie die Kündigungsmodalitäten enthalten.

Zusätzlich zum Vertrag ist es zwingend erforderlich, ein sorgfältiges Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug zu erstellen, idealerweise mit Fotos. Dieses Dokument ermöglicht Ihnen, den ursprünglichen Zustand des Zimmers im Schadensfall nachzuweisen. Vergessen Sie auch nicht, eine Mietkaution zu verlangen, die gesetzlich für einen Wohnmietvertrag drei Monatsmieten nicht überschreiten darf und auf einem gesperrten Bankkonto auf den Namen des Untermieters hinterlegt werden muss.

Bei Roomlala erleichtern wir diese Schritte, indem wir Sie mit verifizierten Profilen zusammenbringen, aber die administrative Sorgfalt bleibt Ihre Aufgabe. Muster für Untermietverträge, die kostenlos und mit dem Schweizer Recht konform sind, finden sich leicht bei Mieterschutzverbänden wie dem MV (ASLOCA).

Praxisbeispiel: Élodie nimmt über Roomlala einen ausländischen Studenten auf. Sie druckt einen Standard-Untermietvertrag für die Schweiz aus und gibt an, dass die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt (wie es das Gesetz will, wenn für eine nicht möblierte Wohnung nichts anderes vereinbart ist, oder 2 Wochen für ein möbliertes Zimmer gemäß Art. 266e OR). Sie macht ein detailliertes Übergabeprotokoll und verlangt eine Monatsmiete als Kaution. Einige Monate später muss der Student überstürzt abreisen. Dank des klaren Vertrags zieht Élodie die gesetzliche Kündigungsfrist ein und hat Zeit, einen neuen Mieter zu finden, ohne finanzielle Einbußen zu erleiden.

Mietdauer und Ende des Mietverhältnisses: Welche Perspektiven für die Zukunft?

Wie wir gesehen haben, wurde die Drohung einer strikten Begrenzung auf zwei Jahre von den Schweizer Stimmberechtigten vom Tisch gewischt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Untervermietung ohne Begründung unendlich lange andauern kann. Die Rechtsprechung des Schweizer Bundesgerichts hält an einer goldenen Regel fest: Die Untervermietung muss einen vorübergehenden Charakter haben, auch wenn diese Dauer sich über Jahre erstreckt.

Klartext: Der Hauptmieter muss die Absicht haben, die Nutzung des Zimmers oder der Wohnung zu gegebener Zeit wieder aufzunehmen. Wenn Sie Ihre Wohnung ohne jede Absicht verlassen, jemals zurückzukehren, und sie unendlich lange untervermieten, um eine günstige Miete zu behalten, kann die Verwaltung dies als getarnte Mietabtretung betrachten, was ein Kündigungsgrund ist. Sie müssen nachweisen können, falls Sie danach gefragt werden, dass Ihre Abwesenheit oder die Überlassung des Zimmers mit einer Übergangssituation verbunden ist (Studium, Reise, vorübergehende familiäre Situation).

Die Kündigung des Untermietvertrags folgt denselben Regeln wie der Hauptmietvertrag. Wenn Sie ein möbliertes Zimmer vermieten, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist zwei Wochen auf das Ende eines einmonatigen Mietverhältnisses (Art. 266e OR). Für eine ganze Wohnung oder ein nicht möbliertes Zimmer beträgt die Frist drei Monate auf die ortsüblichen oder vertraglich vereinbarten Termine. Es ist daher entscheidend, diese Fristen einzuplanen, wenn Sie planen, Ihren Wohnraum wieder selbst zu nutzen.

Praxisbeispiel: Antoine hat seine Genfer Wohnung 4 Jahre lang untervermietet, während er in Zürich arbeitete. Die Verwaltung beginnt ungeduldig zu werden und fragt ihn nach seinen Absichten. Antoine beweist, dass sein Arbeitsvertrag in Zürich befristet ist und er im nächsten Jahr wieder nach Genf zieht. Die Verwaltung kann seinen Mietvertrag nicht kündigen. Hätte er hingegen ein Haus in Zürich gekauft und keine Bindung mehr nach Genf, hätte die Verwaltung das Ende der Untervermietung verlangen können.

• Zusammenfassung für eine erfolgreiche Untervermietung im Jahr 2026:
• Fragen Sie immer nach der vorherigen Genehmigung (anstreben einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters).
• Seien Sie transparent bei der Miete und erzielen Sie keinen missbräuchlichen Gewinn.
• Stellen Sie sicher, dass der Untermieter eine Haftpflichtversicherung besitzt.
• Setzen Sie einen klaren Vertrag auf und erstellen Sie ein Übergabeprotokoll.
• Behalten Sie die Absicht im Hinterkopf, Ihre Unterkunft zu gegebener Zeit wieder selbst zu nutzen.

Wenn Sie diese wenigen einfachen Regeln aus dem Obligationenrecht befolgen, können Sie alle Vorteile der Untervermietung ganz ohne Stress genießen. Bei Roomlala sind wir stolz darauf, Sie bei diesen Schritten des gemeinschaftlichen Wohnens zu begleiten, die auch im Jahr 2026 mehr denn je eine zukunftsweisende Lösung sind, um den Wohnungsmangel in der Schweiz legal zu lindern.